I dati e le analisi del Rapporto Immobiliare 2020

Lo tsunami sanitario che si è abbattuto anche sulla provincia di Ravenna nei primi sei mesi del 2020 ha inevitabilmente ridotto il numero di scambi di abitazioni.

Gli effetti della riduzione degli spostamenti per la paura di incremento dei contagi da covid-19 anche dal mese di ottobre, dovrebbe riallineare gli scambi abitativi ai dati 2019 nel terzo trimestre dell’anno, ma, in chiave pessimistica, comprimere ulteriormente la variazione del numero di compravendite di abitazioni del quarto trimestre, con una variazione analoga a quella calcolata per il primo trimestre (per inciso -19% in città capoluogo e – 3% nei comuni minori della provincia). Se tali ragionamenti trovassero riscontro nei dati disposti dall’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, gli scambi residenziali 2020 in città risulterebbero 1.950 (contro i 2.191 dello scorso anno, record registrato dal 2011; -11 percento), mentre nei comuni minori si arriverebbe a poco oltre le 2.300 compravendite (ben 236 in meno di quelle 2019; -9,2 percento).

Il 2019, contrariamente alle attese, in base ai dati dell’Osservatorio Immobiliare delle Agenzie delle Entrate, è stato valutato come “anno di stasi ed assestamento, in leggera ripresa rispetto all’anno precedente”. Per l’intera provincia, il numero di scambi abitativi è cresciuto rispetto al 2018 del 5,3% (3% nel comune capoluogo e 7,5% nei comuni minori della provincia).

Il dato medio provinciale di un +5,3% di transazioni conferma una discreta tenuta per quasi tutte le macroaree provinciali, in alcuni casi anche con performance decisamente superiori alle aspettative. Solo la macroarea della Collina del Senio e del Lamone, riporta, a differenza dell’anno precedente, un dato negativo ( -12,3% di variazione rispetto al 2018).

Sono alcuni dei dati che emergono dal Rapporto 2020 del mercato immobiliare a Ravenna e provincia, realizzato dal Sindacato provinciale F.I.M.A.A. Ravenna e da Confcommercio provincia di Ravenna, con il sostegno della camera di commercio di Ravenna e il contributo dello Studio di Consulenze Pasi di Ravenna.

«Tra le macroaree provinciali – sottolinea Stefano Stanzani, Università di Bologna, che ha curato la parte redazionale del Rapporto – la massima dinamicità immobiliare (misura percentuale espressa dal numero di scambi rapportati allo stock abitativo) nel 2019 è stata manifestata nel Comune di Ravenna (con il 46,2% degli scambi dell’intera provincia), seguito dall’area dell’Alta pianura del Lamone (con oltre il 19% degli scambi della Provincia) di Cervia (11,1% degli scambi complessivi della provincia) e dalla macroarea della Bassa Romagna (quasi 21% degli scambi della provincia). Chiude la classifica la macroarea di Collina del Senio e del Lamone con appena il 2,7% di scambi dell’intera provincia».

A Ravenna, invece, si sono evidenziate tra le zone a migliore dinamicità in rapporto allo stock abitativo esistente Fornace Zarattini, Porto Bassette, il Centro Storico, Lido Adriano e Lido di Dante; mentre, all’opposto, un mercato più statico si è registrato a Sant’Alberto, Casalborsetti e Marina Romea.

Considerando le zone più significative dal punto di vista del numero di scambi (quota percentuale superiore al 10% di scambi del Comune) le zone più appetibili sono risultate Borgo San Rocco, San Biagio, San Vittore, Stadio Ospedale, Tribunale, Via Vicoli seguite dalla Cintura alla zona centrale, dalle zone rurali e frazioni minori e da Lido Adriano-Lido di Dante.

Il dato favorevole delle quantità scambiate si accompagna nel 2019 (e non nel 2018) ad una raggiunta stabilità sul fronte dei prezzi di compravendita: in base alla rilevazione, si registra -0,1% nel capoluogo e appena lo 0,1% nei comuni minori della provincia rispetto al 2018: in tal modo, i prezzi del 2019 risultano superiori ai dati registrati nel 2004, di quasi il 12% in città e di oltre il 5% nei comuni minori della Provincia (rispetto al 2011, anno del picco massimo rilevato, rispettivamente -5,8% e – 8,7%).

Nel 2020 in base ai dati preliminari rilevati, i prezzi medi della città avrebbero perso quasi l’1% rispetto allo scorso anno, mentre nei comuni minori si è osservato un incremento del 2,2%: rispetto al 2011, in tal modo, i prezzi sono risultati inferiori del 6,5% tanto nella città, quanto nei comuni minori.

«La situazione del mercato immobiliare residenziale della provincia di Ravenna e in particolare del capoluogo, causa la pandemia, è cambiata – afferma Ivano Venturini, Presidente Fimaa provincia di Ravenna e Presidente Fimaa Emilia-Romagna –. La domanda, oltre che qualitativamente, si è spostata su metrature più ampie per far fronte ad eventuali distanziamenti e isolamenti da rispettare o per agevolare lo smart working. Un giardino o un terrazzo è richiesto dall’80% delle persone che cercano un’abitazione; anche le case di campagna in questo periodo sono richieste, questo mercato era quasi scomparso».

Dopo la fine del blocco – continua Venturini – «le compravendite 2020 sono leggermente aumentate rispetto all’anno scorso, in un mercato agevolato soprattutto da mutui concessi con tassi d’interesse molto bassi da parte delle banche e in misura minore favorito dall’annuncio di bonus e detrazioni che hanno stimolato l’attenzione per investimenti sull’usato o sugli immobili da ristrutturare. Resta il problema della scarsità di nuovi edifici per far fronte ad una clientela che cerca la qualità, ma non trova l’offerta di immobili adeguati. Non a caso i prezzi sono sostanzialmente rimasti invariati rispetto al 2019».

Molto attivo il mercato delle locazioni abitative con canoni anche importanti, da oltre 1.500 euro al mese, soprattutto da parte di famiglie e professionisti alla ricerca di ampie metrature e in contesti di pregio, che ha portato ad un aumento significativo dei canoni.

Il virus ha poi cambiato anche il mercato legato agli studenti, che non cercano più stanze in appartamenti con sconosciuti ma puntano a bilocali o trilocali in cui soggiornare solo con giovani che conoscono.

Quello che invece fa segnare ancora il passo è il mercato degli immobili commerciali, specialmente gli affitti.  «Basta fare un giro in centro a Ravenna per rendersene conto – continua Venturini –: anche nelle principali vie pedonali sono numerosi i locali con le vetrine spente e le serrande abbassate. È il mercato che soffre di più ed è comprensibile. Chi può rimanda l’investimento, ad eccezione delle grandi catene o dei marchi strutturati che hanno pianificato le aperture e già sottoscritto contratti negli anni passati. I singoli commercianti, invece, potendo, con questi chiari di luna aspettano: difficile far quadrare i conti per spazi da 2mila euro al mese con lo scenario attuale di chiusure e un rallentamento dei consumi delle famiglie preoccupate del loro futuro».

«Per quanto riguarda il segmento delle compravendite – dice Pierluigi Fabbri, Presidente FIMAA Confcommercio Ravenna – la percezione nostra di operatori sul campo è sicuramente positiva rispetto a certi scenari disastrosi che taluni player economici avevano previsto ed immaginato (o forse auspicato) durante la chiusura forzata dei mesi di marzo e aprile. Il settore immobiliare ha invece tenuto, soprattutto il mercato residenziale, anzi la domanda si è fatta forza di questa congiuntura per rinnovarsi di una nuova vitalità, sia nel mercato della prima casa che continua a godere di mutui a tassi molto bassi che danno la possibilità a giovani coppie di avere rate competitive con i canoni d’affitto, sia per il mercato del cambio-casa dove la ricerca di migliorare la propria condizione abitativa si è rafforzata vista la situazione di limitazioni e di nuove realtà di lavoro da casa, il c.d. smart working. La “permanenza forzata” in casa che abbiamo subito nei mesi di marzo e aprile ci ha fatto prendere coscienza dei punti di forza e dei punti deboli delle nostre abitazioni, punti che soggettivamente in base al nostro stile di vita vorremmo modificare in meglio possibilmente. Da ciò le nuove richieste di acquisto che ci arrivano sono per case che diano o possano essere messe in condizione di dare una maggiore qualità dell’abitare, cioè zone giorno più ampie, un’eventuale stanza in più per chi lavora da casa, giardini o terrazzi, e non da meno il risparmio energetico ed un contenuto impiantistico tecnologico che dia la possibilità di vivere in comodità e sicurezza».

Il mercato residenziale registra inoltre, a seguito degli eventi in corso, un aumento di domanda da investitori che acquistano per ricavare un reddito da locazione, la richiesta di affitti si mantiene alta, la tassazione per il canone concordato è contenuta al 10%, il R.O.I. risulta quindi elevato. La domanda qui si concentra per taglie medio-piccole in buona zona semicentrale o centrale, ma non è da sottovalutare il dato che a Ravenna si affittano anche abitazioni di pregio di ampie dimensioni a canoni elevati.

 

	Prezzi 2020 in euro al mq
RAVENNA	Residenziale nuovo o ristrutturato		Residenziale usato (Max. 20 anni)		Negozi
	Minimi	Massimi	Minimi	Massimi	Minimi	Massimi
Ravenna Quartiere Centro Storico	2.600	3.000	1.500	2.100	800	1.800
Ravenna Quartiere S.Biagio	2.300	2.800	1.300	1.900	1.200	2.800
Ravenna Quartiere S.Rocco/Stadio	2.300	2.800	1.300	1.900	1.200	2.700
Ravenna Zona Vicoli/Baronio	2.000	2.600	1.300	1.900	1.100	1.600
Ravenna Borgo Nuovo – Lirica – Alberti – Galilei	1.800	2.100	1.300	1.700	1.400	2.200
Ravenna Quartiere Darsena/Molinetto	1.500	1.900	900	1.400	800	1.400
Ravenna Zona Teodorico/S.Giuseppe	1.800	2.100	1.200	1.600	800	1.600
Porto Fuori	1.750	2.000	1.100	1.600	900	1.500
Ponte Nuovo	1.850	2.100	1.200	1.700	1.000	1.600
Classe	1.750	2.000	1.100	1.600	900	1.500
Borgo Montone	1.900	2.200	1.400	1.800	/	/
Modonna dell’Albero	1.750	2.000	1.100	1.600	1.000	1.600
Fornace Zarattini	1.850	2.000	1.200	1.500	1.000	1.500
Godo/S.Michele	1.750	2.100	1.000	1.500	/	/
Piangipane	1.750	2.100	1.100	1.500	900	1.300
Camerlona	1.700	1.900	1.000	1.400	/	/
Mezzano	1.800	2.100	1.100	1.500	900	1.300
S.Antonio	1.700	1.900	1.000	1.400	/	/
Savarna/Conventello	1.600	1.800	900	1.300	700	1.200
S.Alberto	1.600	1.800	900	1.300	800	1.200
Fosso Ghiaia	1.600	1.800	800	1.300	/	/
S.Bartolo	1.600	1.900	1.000	1.400	/	/
SAVIO DI RAVENNA	1.700	2.000	1.200	1.700	900	1.300
CASTIGLIONE DI RAVENNA	1.500	1.800	1.000	1.500	700	1.000
SAN PIETRO IN VINCOLI / S.ZACCARIA	1.700	1.900	1.000	1.500	1.000	1.600
S.STEFANO / CARRAIE	1.600	1.900	1.000	1.500	700	1.000

 

 

	Prezzi 2020 in euro al mq
Comuni della provincia di Ravenna	Residenziale nuovo o ristrutturato		Residenziale usato (Max. 20 anni)		Negozi
	Minimi	Massimi	Minimi	Massimi	Minimi	Massimi
Alfonsine	1.500	1.800	900	1.300	700	1.300
Bagnacavallo	1.400	1.600	1.100	1.300	900	1.500
Bagnara di Romagna	1.100	1.400	700	1.100	600	1.400
Brisighella	1.200	2.000	700	1.100	600	1.900
Casola Valsenio	1.300	1.700	600	1.100	1.400	2.000
Castel Bolognese	1.500	1.900	1.000	1.500	1.000	1.600
Cervia	2.300	4.000	1.800	2.800	1.200	4.000
Conselice	1.300	1.600	700	1.100	800	1.300
Cotignola	1.400	1.800	900	1.200	800	1.400
Faenza	1.500	2.400	1.100	1.700	600	2.200
Fusignano	1.300	1.700	700	1.200	700	1.300
Lugo	1.600	2.200	900	1.400	1.000	2.500
Massalombarda	1.300	1.700	700	1.200	700	1.300
Riolo Terme	1.200	1.700	700	1.000	700	1.300
Russi	1.600	1.900	900	1.300	800	1.300
Sant’Agata sul Santerno	1.400	1.800	800	1.300	900	1.900
Solarolo	1.300	1.700	800	1.200	800	1.600