Nelle scorse puntate della rubrica abbiamo parlato di come preparare l’annuncio perfetto e le buone prassi per una pubblicazione efficace (online e offline). Ma una volta che l’articolo è visibile sul portale, non basta sedersi in attesa della chiamata: si comincia a monitorare.
È proprio da quel momento che comincia una delle fasi più strategiche della compravendita: un monitoraggio accurato è il primo vero “ritorno” che abbiamo dal mercato. E il dato principale da osservare sono le visualizzazioni.
«Ogni annuncio online ci parla, ci restituisce dati preziosissimi – commentano gli esperti di Agenzia Nuova Casa -. Le visualizzazioni, ad esempio, sono il primo segnale da osservare. Ci dicono se l’immobile sta attirando l’attenzione, se è ben posizionato nei portali e se le scelte fatte, dalle foto alla descrizione, stanno funzionando».
Non si tratta solo di una questione estetica, ma di pura visibilità: gli utenti, nella maggior parte dei casi, non vanno oltre la metà della seconda pagina di risultati, per questo, posizionarsi in alto è fondamentale. A giocare un ruolo determinante per la visibilità di un annuncio è lo “score”, ovvero il punteggio che i portali immobiliari attribuiscono a ogni annuncio. Più alto è lo score, più l’annuncio sarà in evidenza. «Per ottenere un buon risultato serve una combinazione vincente di immagini di qualità, descrizioni accurate e coerenza tra titolo, categoria e contenuto – spiegano dal team di Agenzia Nuova Casa -. Spesso sono proprio alcune leggerezze commesse nella compilazione dell’annuncio a pregiudicarne la performance. Ad esempio, un attico composto da due ambienti dovrebbe essere chiaramente etichettato come “attico” e non come “bilocale”, per giustificarne già a prima vista la valutazione economica e valorizzarne la particolarità. Allo stesso modo, distinguere un “appartamento in villa” da un “appartamento in condominio” può fare la differenza».
Le visualizzazioni però non sono l’unico dato significativo: serve la conversione. A Ravenna, ad esempio si registrano circa 2.300 compravendite annue. Se un annuncio totalizza tra le 2.000 e le 3.000 visualizzazioni, è molto probabile che abbia esaurito il bacino di utenza potenzialmente interessato all’acquisto. A quel punto, se le richieste non arrivano, la domanda da porsi non è più perché non mi vedono?, ma perché non chiamano?.
In molti casi, il problema è il prezzo: «Anche uno scostamento di qualche decina di migliaia di euro rispetto al valore di mercato può bastare per abbassare l’interesse, anche se l’immobile è di valore – continuano gli esperti -. È importante ricordare che gli acquirenti di oggi sono informati e attenti: i portali indicano il valore medio al metro quadro, proprio per garantire la trasparenza».
Può capitare infatti che, soprattutto nell’ambito delle compravendite di prime case, il venditore sia influenzato dal proprio legame affettivo con l’immobile, finendo col sovrastimarne il valore reale. «È normale voler dare valore alla propria casa, soprattutto se rappresenta una parte importante della propria vita – commentano da Agenzia Nuova Casa -. Ma questo valore sentimentale non sempre coincide con quello di mercato. Vendere bene significa anche essere disposti ad ascoltare il mercato e, se necessario, adeguare il prezzo allo standard locale».
Agire tempestivamente sulla visibilità e coerenza dell’annuncio è fondamentale per chiudere una vendita nel modo migliore e più breve possibile. Per questo, il monitoraggio dell’annuncio non è un’attività da fare una tantum, ma un lavoro costante da svolgere con regolarità e metodo.
L’Agenzia Nuova Casa si muove attraverso analisi settimanali, che permettono di reagire prontamente a eventuali intoppi e accorciare i tempi di vendita. Se le visualizzazioni calano o le chiamate non arrivano, si interviene subito: si cambiano le foto, si riscrive la descrizione, si rivede il titolo. Anche piccoli aggiustamenti possono migliorare lo score e rilanciare l’annuncio.
E infine, mai dimenticare un ultimo passaggio fondamentale: monitorare la concorrenza. Conoscere il mercato in cui ci si muove è l’unico modo per capire se si è fuori prezzo o fuori target. Solo così si può vendere nel modo giusto, al momento giusto.
Il modo giusto per farlo sarà spiegato passo passo nella nuova puntata della rubrica.
La rubrica “Dentro il mercato immobiliare” è a cura di
Agenzia Nuova Casa
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