Le aste immobiliari e le aste private

Il futuro alla luce della nuova normativa

Un momento del convegno organizzato a Ravenna dall’Asnes e incentrato sulle nuove normative delle aste immobiliari

Questo il titolo del Convegno organizzato da Asnes, Associazione Notai per le Esecuzioni Mobiliari e Immobiliari di Ravenna, che si è tenuto al Pala De Andrè per l’intera giornata di venerdì 21 ottobre. La presenza del Sindaco Michele De Pascale, del Prefetto Francesco Russo, del Presidente del Tribunale Bruno Gilotta e dei presidenti dei consigli professionali provinciali interessati, ha segnalato l’importanza dell’evento, dal carattere sia informativo, sulle ultime novità normative, ma anche formativo per circa seicento persone. La numerosa partecipazione al Convegno di notai, avvocati, dottori commercialisti ed esperti contabili, ma anche di architetti, ingegneri e geometri e in generale di tutti gli operatori coinvolti nel settore è stata tale da richiedere un incremento di spazio oltre alla prevista Sala Rossa, trovato nella Sala Marmi del Pala, dove molte centinaia di persone hanno potuto seguire l’andamento dei lavori in streaming. Per meglio divulgare i contenuti principali della giornata ci siamo rivolti all’organizzatore dell’evento, il notaio Andrea Dello Russo, presidente di Asnes.

Come si è svolta la giornata e quali ne sono stati gli aspetti più rilevanti?
«È stata una giornata molto interessante sia per l’ampia partecipazione di professionisti interessati al settore delle aste telematiche, sia per l’ampio spessore dei relatori presenti. In particolare va sottolineato il tracciato esposto dell’evoluzione della disciplina. A partire dal 1998 ad oggi i professionisti delegati dal Giudice dell’Esecuzione (dal 1998 al 2005 solo i notai. Dal 2006 ad oggi anche avvocati e commercialisti) hanno dimostrato di poter coadiuvare egregiamente i magistrati e le cancellerie in un lavoro che prima era molto più lento, macchinoso e poco trasparente. Sono state analizzate non solo le nuove norme adottate dal Legislatore in tema di processo esecutivo con lo sdoganamento dell’asta telematica, ma anche i possibili utilizzi della stessa anche tra semplici cittadini privati. Un metodo che non solo rende più semplice la partecipazione all’asta, ma che amplia la platea dei possibili offerenti e favorisce la trasparenza della intera procedura».

Qual è lo “stato dell’arte” con riferimento all’ambito nazionale e le sue peculiarità in provincia di Ravenna?
«Dal quadro normativo introdotto dalle modifiche sia del 2015 che del 2016 è stata sottolineata la volontà del Legislatore di preferire al criterio di massimo realizzo, il criterio della massima celerità della liquidazione al fine di  chiudere la procedura giudiziaria per incamerare risorse: ne è esempio il nuovo articolo 591 c.p.c., che consente al Giudice dell’Esecuzione di ridurre il prezzo d’asta sino alla metà rispetto a quello precedente a partire dal quinto esperimento di vendita. Così se immaginiamo che un bene viene messo in vendita ad euro 100.000,00, dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, potrebbe essere aggiudicato a circa 16.000,00 euro.  Il Giudice Rossi ha parlato di  proposte di “outlet immobiliare”.  Una decisione che forse svilisce il diritto di proprietà a favore di una pronta liquidazione ed una rapida estinzione della procedura. Ricordiamo infatti che l’Italia è ancora oggi fanalino di coda in Europa per la lunghezza del processo. Circa l’utilizzo dell’asta telematica oggi solo alcuni Tribunali Italiani ammettono per le procedure esecutive la possibilità di utilizzare il sistema dell’asta telematica perché il Ministero della Giustizia non ha ancora emanato le norme tecniche richieste dal DM 32/2015 utili alla realizzazione del software necessario alla cifratura delle offerte e all’istituzione dell’albo delle società che possono essere abilitate alla gestione informatica delle aste. L’asta telematica è invece già realtà tramite la Ran – Rete Aste Notarili –, che è il sistema informatico nazionale di gestione delle aste di cui si è dotato il Notariato, che consente sia agli Enti pubblici, sia alle procedure fallimentari, sia ai privati di indire aste telematiche per il tramite uno degli studi notarili abilitati, con un sistema che già prevede una doppia chiave di cifratura, come richiesto dal citato DM 32/2015.  In tal modo è possibile alienare gli immobili tramite asta notarile telematica: qualsiasi offerente può depositare la propria offerta da uno qualsiasi dei notai abilitati (allo stato oltre 800 in tutta Italia), che possono ricevere offerte sia cartacee che digitali, queste ultime anche tramite la consegna del loro contenuto su una semplice pen drive. Un sistema  che grazie alla Ran ha permesso all’Inail di aggiudicare tramite asta telematica la maggior parte degli immobili facenti parte della dismissione del patrimonio. Si pensi che l’Inail tramite asta telematica ha incassato oltre 10 milioni di euro, con un incremento medio del 10,8 % rispetto alla base d’asta proposta e passando da un’aggiudicazione di appena il 14% nel 2013 (quando non utilizzava il sistema dell’asta telematica) ad oltre il 55% nel 2015 (utilizzando l’asta telematica). E tale sistema può oggi essere utilizzato anche da un qualsiasi cittadino o impresa che intenda vendere il proprio immobile. Lo stesso infatti può indire un’asta telematica che possa permettergli di ricevere il miglior prezzo offerto dal mercato, partendo ovviamente dal prezzo base che ritiene di proporre. A Ravenna il Tribunale ancora non ha adottato il sistema dell’asta telematica né per le procedure esecutive, né per le procedure concorsuali, ma ritengo che almeno per queste ultime (ripeto per le procedure esecutive mancano ancora le norme tecniche) potrebbero esservi novità in quanto è un sistema che sta dimostrando essere molto competitivo e vantaggioso sia per la procedura che per il debitore. In ogni caso anche a Ravenna è possibile partecipare, tramite uno dei notai abilitati (siamo 12 in provincia) ad una qualsiasi delle aste presenti sulla Rete Aste Notarili. Il mese scorso un offerente si è aggiudicato tramite asta telematica un immobile in Sardegna posto in vendita da una procedura fallimentare del Tribunale di Brescia, partecipando dal mio studio all’asta telematica che si stava tenendo a Brescia».

Cosa comportano le principali novità della normativa di settore?
La nuova normativa introdotta dal DL 59 del 2016 (recante disposizioni urgenti in materia di procedure esecutive e concorsuali, nonché a favore degli investitori in banche in liquidazione), prevedendo che  le aste relative alle procedure esecutive giudiziali debbano avvenire secondo modalità telematiche (salvo che ciò risulti pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura),  oltre a rispondere ad un’esigenza di informatizzazione della Giustizia, mira ad ampliare la platea di possibili offerenti e a diminuire i costi, perché permette a chi vuol partecipare ad un’asta di non essere presente nel luogo in cui la stessa si svolge».

Tra gli ultimi interventi al convegno c’è stato quello di Pietro Luca Bevilacqua, Presidente della Commissione Odcec Napoli – Diritto Penale dell’economia, che ha parlato della custodia dei beni e l’asta tra privati come modalità di collocazione dei beni sequestrati alle mafie. Può parlarcene?
«Il dottor Bevilacqua è spesso nominato custode per i beni sequestrati alle mafie. Un fenomeno purtroppo in continua espansione. È stato dimostrato che l’aggressione dei patrimoni illeciti, tramite il sequestro e la confisca, costituisce oggi un indispensabile mezzo di contrasto alla criminalità organizzata: la grande efficacia di tali strumenti ha reso evidente come essi siano ormai assai più incisivi rispetto alle pene detentive inflitte con le sentenze di condanna e la consapevolezza di tale efficacia ne ha determinato una applicazione sempre più diffusa che registra una crescita esponenziale, non solo nei territori dell’Italia del sud, noti per la storica infiltrazione criminale nel tessuto sociale. Si pensi che secondo i dati del Ministero della Giustizia, al centro nord negli ultimi cinque anni, sono stati sequestrati beni per il 27% del totale italiano. Il sistema dell’asta telematica, con una identificazione forte dei soggetti che possono partecipare alle aste, potrebbe sicuramente contribuire a migliorare  la percentuale di aggiudicazione degli immobili sequestrati».

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