Sette professionisti del settore analizzano l’andamento delle compravendite in provincia. «Oggi sono le agenzie a proporre nuove aree ai costruttori». Anche gli affitti fanno i conti con pochi immobili: i proprietari preferiscono le formule brevi per turisti

Se le difficoltà del mercato ravennate per quanto riguarda affitti e locazioni di case sono cosa nota da qualche tempo, oggi gli addetti ai lavori segnalano con preoccupazione un rallentamento anche delle compravendite: sembra esaurisi il boom scaturito dalla pandemia e dall’emergenza alluvionale per la scarsità dell’offerta sul mercato. Oggi si parla di un mercato ancora vivace e interessato solo da leggere contrazioni negli scambi, ma guardando al futuro la disponibilità di immobili in vendita sembra ridursi ulteriormente: «Il trend punta in questa direzione già dall’immediato post pandemia, quando il mercato immobiliare è stato al centro di un boom inaspettato, portando allo smaltimento della maggior parte degli immobili sulla piazza – spiega Ivana Ricci, titolare di Asso Case a Ravenna e da 25 anni nel settore –. Nell’ultimo anno invece, un mercato in teoria ancora vivace viene mutilato dalla scarsità dell’offerta».

Il parere dei professionisti del settore è unanime: l’usato infatti, è quasi sparito dal mercato, nonostante si riconfermi la scelta preferita degli acquirenti, per via degli spazi ampi e del costo minore, anche se a discapito di tecnologia e classificazione energetica. Gli acquirenti sembrano comunque dare peso alla sostenibilità, preferendo sì l’usato, (anche anni ‘60/’70) ma possibilmente ristrutturato.

Angela D’Altri (titolare di Mondo Casa a Ravenna e nel settore da circa 30 anni) sottolinea che «una volta si puntava all’acquisto di immobili da ristrutturare per risparmiare, oggi non è più così: i prezzi degli interventi sono alti e i giovani non vogliono perdere troppo tempo con burocrazia e cantieri. Chi ha invece una casa moderna e sogna comunque di cambiarla, si lascia scoraggiare dalla scarsità dell’offerta, rinunciando allo scambio e contribuendo così alla paralisi del mercato».

Vedere nella costruzione di nuovi appartamenti la soluzione alle carenze di mercato, porta comunque a qualche rischio: «Dieci anni fa il costruttore individuava un pezzo di terreno di suo gradimento, lo acquistava e iniziava a costruire, proponendolo in seguito alle agenzie. Oggi si agisce al contrario: sono le agenzie a dover valutare eventuali aree di interesse, calcolando rischi, costi e benefici, per proporre poi il progetto al costruttore – precisa Luigi Lentini, titolare dell’agenzia Sir Case a Ravenna e Lugo e nel settore dal 1998. –. Visto l’elevato costo degli interventi edili, le valutazioni devono essere puntuali o si rischia “il botto”, soprattutto nel forese, dove i margini di guadagno non superano il 20-30 percento». Della stessa opinione anche Giordano Savorani, legale rappresentante del gruppo Savorani e da 40 anni nel settore: «Con un costo del nuovo capace di arrivare a quattromila euro al metro quadro nelle aree centrali, la platea di clienti si riduce notevolmente: gli imprenditori sono prudenti, si costruisce con cautela. La situazione non cambierà finché l’Europa non abbasserà il costo del denaro».

Anche la presenza sempre più diffusa di grandi catene immobiliari esterne al territorio viene identificata dagli imprenditori locali tra le cause del rallentamento, a causa di una politica perpetrata negli ultimi anni che viene definita aggressiva e superficiale: «Alcune grandi catene hanno fatto terra bruciata con una sopravvalutazione degli immobili scellerata – dichiara Paolo Balduzzi di Universo Immobiliare, nel settore da 24 anni -. La gente si fida dei grandi nomi e poi spesso l’immobile rimane invenduto a causa del prezzo fuori scala, causando ulteriore penuria nel mercato».

Per quanto riguarda gli affitti invece, non si parla di rallentamenti o contrazioni, ma di blocco quasi assoluto: anche in questo caso gli agenti immobiliari sembrano trovarsi in accordo riguardo alle cause: tra i fattori principali risaltano le criticità del post alluvione, che hanno spinto le tante famiglie rimaste senza abitazione a cercare immobili in affitto, l’aumento della richiesta da parte degli studenti per via dell’ampliamento del polo universitario cittadino e dell’introduzione della facoltà di Medicina e l’espansione industriale ravennate che tra rigassificatore, perforazioni al largo di Marina di Ravenna e cantieri nautici attrae verso la città nuovi lavoratori in cerca di fitto. Non ultima, la paura da parte dei proprietari immobiliari di incappare in morosità e mancati pagamenti. «Gli affitti annuali sono praticamente ridotti a zero – spiegano Giuseppe Consiglio e Veronica Matti Altadonna, titolari da otto anni della storica agenzia Quadrifoglio 2.0 a Lido Adriano –. Noi ci occupiamo prevalentemente di affitti estivi nella nostra frazione, e anche in questo caso l’offerta è calata drasticamente. Se da un lato i proprietari temono le frodi per le locazioni annuali, dall’altro l’inquilino estivo è diventato estremamente esigente, pretendendo nell’appartamento vacanze gli stessi comfort di casa. Come agenzia ci troviamo quindi a dover rifiutare parte degli immobili proposti perché non competitivi».

I già diffusi affitti brevi poi, diventano addirittura “brevissimi”, con la formula b&b sempre più apprezzata sui lidi e in centro città: «Affittando giornalmente è possibile chiedere anche 30 o 50 a notte, un notevole guadagno per i proprietari, che strizzano l’occhio anche alle vacanze sempre più brevi degli italiani», commenta Balduzzi. «In una città tanto turistica come la nostra, è inevitabile che la formula b&b funzioni – sottolinea Savorani – la scarsità di hotel e strutture alberghiere è complice del problema. Un maggiore servizio di ricezione alberghiera arginerebbe almeno in parte il fenomeno degli immobili trasformati in b&b». Per Lentini, la mancanza di appartamenti in affitto per tutto l’anno diventa «Una vera tematica sociale. Il timore dei proprietari e la sfiducia verso la giustizia italiana in caso di insoluti è comprensibile, ma affidandosi alla professionalità di un’agenzia, si può limitare il danno: innanzitutto monitorando attraverso un software le criticità finanziarie dell’inquilino, parlando con lui per una selezione a quattr’occhi e, infine stipulando con l’agenzia pratiche assicurative di garanzia. Affittare in modo sicuro è possibile, è assurdo pensare che in un momento di crisi come questo alcune persone lascino i propri immobili sfitti, pagando comunque tasse e Imu, lasciando che si deteriorino per mancanza di utilizzo».

«Sta alle agenzie sapersi reinventare per venire incontro alle esigenze della clientela, orientandosi magari sulla vendita di servizi di consulenza, gestione degli affitti e ristrutturazione», commenta D’Altri. C’è chi invece suggerisce un approccio unito per far fronte agli sbalzi del mercato: «Un tempo c’era molta competizione nel settore, credo che oggi la soluzione più efficace sia quella di collaborare tra professionisti del settore per fronteggiare un’emergenza comune», conclude Ricci.