Strutture ricettive fatte di mini appartamenti con cucina: in provincia
sono 33 con 3.500 posti letto e fanno il 5 percento delle presenze

Con poco più di 3.500 posti letto hanno accolto il 3 percento degli arrivi nel 2013 e 2014 (circa 1,3 milioni all’anno) accumulando il 5 percento delle presenze turistiche (6,5 milioni annue) e riuscendo a superare i sette giorni di durata media di soggiorno. I dati raccolti dal servizio Turismo della Provincia di Ravenna fotografano così il panorama delle 33 residenze turistico-alberghiere (Rta) sui diciotto comuni ravennati (vedi elenco in fondo alla pagina). Sono esercizi ricettivi a gestione unitaria che forniscono alloggio e servizi accessori (pulizia, cambio biancheria, manutenzione) in unità abitative arredate costituite da uno o più locali, dotate di cucina autonoma.

Nel passato più o meno recente alcune realtà ravennati di questa tipologia ricettiva hanno occupato le pagine della cronaca locale soprattutto per vicende giudiziarie. Spesso dovute a diverse interpretazioni delle normative o per gestioni cadute in disgrazia e in alcuni casi arrivate al fallimento. Ad alimentare il caos è stato anche il cosiddetto frazionamento: in molte Rta infatti le unità abitative sono registrate al catasto singolarmente come abitazioni civili (A2 o A3) e hanno proprietari diversi mentre gli spazi comuni, come la reception, sono accatastate in categoria ricettivo (D2) e sono nella disponibilità del gestore. Un ibrido che dal 2007 è espressamente vietato ma per le strutture sorte in precedenza è stato fatto districandosi tra i cavilli della burocrazia (nonostante più parti sostengano che fosse impraticabile anche prima del 2007). Ora, a scuotere operatori e investitori, incombe anche la possibile novità del cond-hotel di cui si parla nel decreto Sblocca Italia: non c’è ancora nulla di definito ma è allo studio la possibilità per chi ristruttura vecchi alberghi di realizzare realtà miste tra alberghi con normali camere e veri appartamenti sganciati dalla gestione turistica.

La formula Rta è tornata di recente al centro dell’attenzione dell’opinione pubblica per un progetto da venti milioni di euro che vorrebbe realizzare la 34esima della provincia in centro a Marina di Ravenna: i 14 piani della torre Xenos da 54 metri di altezza che intende costruire la società Comway andrebbero a ospitare infatti una residenza turistico-alberghiera con 220-230 posti letto in 44 suite di lusso (per il progetto e gli investitori vedi tra gli articoli correlati). Presentando il progetto per lo Xenos in una assemblea pubblica organizzata dalla pro loco di Marina, in marzo, i costruttori hanno assicurato di aver già svolto analisi di mercato che affermano la sostenibilità imprenditoriale dell’iniziativa e avrebbero già avviato contatti con importanti esponenti del settore per la gestione dell’opera. Dopo aver raccontato, sul numero di R&D del 16 aprile (vedi tra i correlati), il reticolo di società alle spalle del progetto Xenos, ci siamo chiesti quale sia il contesto Rta attuale sul nostro territorio.

Il quadro normativo di riferimento è quello della legge regionale 16/2004 e alcune successive modifiche marginali. Il ravennate Guido Pasi, esponente di Sel, è stato assessore al Turismo in Regione dal 2000 al 2010: «Le Rta esistevano anche prima del 2004 ma è stato necessario definire i contorni con precisione per evitare i continui tentativi frazionamento che non erano comunque possibili nonostante siano stati fatti da più parti». Pasi non ha dubbi: «Il frazionamento non è possibile e lo confermano anche due sentenze del Tar arrivate in seguito, in particolare una di febbraio 2006». Ma l’ex assessore ha pochi dubbi anche su un altro aspetto: «In molti casi si cerca il frazionamento per aggirare i vincoli turistici e arrivare a creare di fatto una situazione residenziale». Un timore che Pasi ha manifestato anche pubblicamente in occasione di un’assemblea organizzata dai vendoliani per esporre la contrarietà al progetto Xenos (Sel si è resa anche disponibile a collaborare con chi sta portando avanti la raccolta firme in paese per chiedere una revisione del progetto). Dal fronte Comway è arrivata invece una rassicurazione a tutto tondo: «Non c’è la minima intenzione di fare una speculazione edilizia – ha detto Giuseppe Rossi del Gruppo Nettuno –. Di questi tempi è meglio non farne di appartamenti. Noi vorremmo fare un albergo e non una Rta». Dal Comune di Ravenna spiegano che la scelta è stata dettata dal numero di parcheggi reperibili: 44 suite Rta ne richiedono meno di 80-100 camere d’albergo, il numero necessario per gli imprenditori per avere un progetto economicamente sostenibile.

La metà delle 33 Rta attualmente presenti in provincia sorge sul comune capoluogo: tre in città e dodici sui lidi. Tra queste ultime ci sono le cinque strutture che la fanno da padrone concentrando i tre quarti dei posti letto: Villa Marina (577 a Marina di Ravenna), Costa Paradiso (516 a Lido Adriano), Mare e Pineta (420 a Casalborsetti), Parco dei Pini (416 a Marina Romea), Long Beach Village (294 a Lido Adriano).

La struttura che di certo è più nota ai ravennati è quella a Marina di Ravenna sul lungomare alle porte del paese provenendo da sud: Villa Marina. L’edificio venne costruito dalla Cmc in sei mesi nel 1934 e divenne una colonia estiva. Nel tempo entrò nel patrimonio del Comune che nel 1990 lo vendette per tre miliardi di lire alla società Villa Marina costituita a Modena dal re del Lambrusco Gian­carlo Giacobazzi. L’i­nau­gurazione in veste di Rta (frazionata) arrivò solo nel 2001 dopo anni di ristrutturazioni. Poi la società andò in crisi, i rapporti con i proprietari degli appartamenti si sono sfilacciati e a luglio 2009 il Comune revocò la licenza a Giacobazzi per affidarla nel 2010 a una neonata società che riuniva all’epoca circa 25 dei 90 proprietari dei 126 appartamenti (intanto diventati 150 completando lavori nel seminterrato). Da allora Claudio Vallicelli è presidente della società Colonia che gestisce la struttura: «Abbiamo da poco acquistato anche lo spazio che ospitava il ristorante e per il 2016 sarà di nuovo in funzione in dimensione ridotta, una parte del ristorante quasi certamente diventerà appartamenti nuovi. Ogni anno investiamo cercando di migliorare l’offerta per i turisti e per i proprietari». Non tutti la pensano così: resta una piccola sacca di contestazione che non approva la gestione Colonia e ha già presentato più volte segnalazioni contro il gestore chiedendo anche la rimozione del vincolo alberghiero. Vallicelli non ha timori: «Sono tre persone con cui sono aperte delle cause perché non si trovano accordi. In quanto gestore dobbiamo avere la disponibilità di tutti gli appartamenti testimoniata da contratti firmati: il proprietario ottiene una rendita in base alla sua unità immobiliare. Solo tre persone non hanno accettato le nostre proposte. Ma la gestione deve essere del gestore per definizione. Siamo andati in tribunale e in un caso il giudice si è già espresso a nostro favore». Tra le critiche mosse dal trio dei ribelli c’è anche una presunta mancanza della rotazione d’uso che inoltre andrebbe ad aggirare l’obbligo della tassa di soggiorno: chi vuole soggiornare nel proprio appartamento lo specifica e per il periodo di alloggio paga una tariffa agevolata. Con un dettaglio: se il periodo di cosiddetta prelazione ha durata superiore a sei mesi e un giorno la legge dice che non va pagata la tassa di soggiorno (che invece spetterebbe a molti dei proprietari perché residenti fuori dal Comune). Vallicelli riconosce che in alcuni casi si mette in pratica proprio questo escamotage dei sei mesi «ma non è a rischio la rotazione perché ci sono sempre unità disponibili». Lo scorso settembre, rispondendo a un’interrogazione del Movimento 5 Stelle in consiglio comunale, l’allora assessore al Turismo Andrea Corsini (oggi passato in Regione) disse che dai controlli «non risultavano illeciti di natura penale o amministrativa». Corsini in quell’occasione fornì anche qualche statistica sulla struttura: «Nel 2013 ha avuto 13.648 presenze con una concentrazione di 8.143 nel periodo maggio-agosto. Sarebbe impossibile un numero del genere se davvero il 70 percento degli appartamenti venisse utilizzato dai proprietari stessi, come qualcuno avrebbe segnalato, perché non si potrebbero segnare le presenze». Corsini all’epoca disse anche che non risultavano escamotage per aggirare la tassa di soggiorno. Ma tra i cosiddetti irriducibili in causa con Colonia c’è chi non dimentica che in occasione di un’assemblea condominiale il gestore citò la percentuale di sette su dieci per indicare quanti proprietari tenevano per loro l’utilizzo dell’unità abitativa in virtù di un regolamento interno che consentirebbe di mantenere l’appartamento di fatto per tutto l’anno (pagando 900 euro per il periodo estivo). E nemmeno i numeri snocciolati dall’assessore convincono chi tra i proprietari è in rotta di collisione con Colonia. Pierluigi Babini è uno di loro: «Con quasi 600 posti letto a disposizione la struttura potrebbe arrivare a oltre 200mila presenze l’anno facendo il tutto esaurito sempre. Le 13mila del 2013 significano appena il 6,3 percento che valgono un 11 percento se rapportate solo sui 123 giorni del periodo estivo. Non potrebbe reggere una struttura con queste cifre se non fosse per le entrate garantite dai proprietari che tengono per loro gli spazi di cui sono proprietari bloccando di fatto la rotazione». 

Vicende altrettanto difficili le ha vissute il Parco dei Pini a Marina Romea. Il periodo più complicato è conciso con la gestione riconducibile alla famiglia di Sergio Aletti, ex presidente del Ravenna Calcio morto a maggio 2013. Ora il residence ha una nuova gestione che ha preferito non rispondere alle nostre domande per raccontare il nuovo corso.

Spostandoci invece a Lido Adriano si trova la Costa Paradiso. Così come le due già descritte il complesso è frazionato: i 125 appartamenti fanno capo a 104 diversi proprietari (privati cittadini o società, un paio dal Ravennate, la maggior parte dal resto della regione ma alcuni anche stranieri). È stata inaugurata nel 2003 dalla società immobiliare Green Coast che l’ha costruita e dopo un anno venduta alla B&P Servizi, un tempo controllata al cento percento dalla B&P Editori e oggi dalla sua curatela fallimentare. Il direttore Massimo Zanella ci racconta la gestione. I proprietari delle unità abitative quando decidono di soggiornare nelle proprie camere sono turisti a tutti gli effetti: passano dalla reception per il checkin, pagano la tassa di soggiorno e i servizi (a tariffe agevolate). Poi ci sono quelli che invece non lo utilizzano mai il proprio appartamento e lo mettono a rendita: «Sono 77 gli appartamenti che noi facciamo ruotare e spetta a noi riempirli perché ai proprietari paghiamo comunque la locazione. Quando capita che questi siano esauriti e ci sia ancora domanda allora ci rivolgiamo ai proprietari delle altre 40-50 unità che non li stanno occupando in quel momento». A smuovere il clima in Paradiso c’è l’iniziativa portata avanti da una dei proprietari che intende chiedere il cambio di destinazione d’uso da ricettivo a residenziale in virtù di quanto sarebbe previsto dalla legge 217/1983 che consente lo svincolo in caso di mancata redditività. La promotrice dell’iniziativa, forte di un parere del difensore civico, sta raccogliendo firme tra gli altri proprietari con l’obiettivo di arrivare a una richiesta ufficiale al Comune entro l’estate basandosi sui dati di bilancio che testionierebbero una perdita costante della struttura. I gestori di Costa Paradiso hanno chiesto chiarimenti agli uffici Comunali: è una lettera firmata da Patrizia Alberici dell’ufficio Attività economiche a specificare che «si conferma la permanenza del vincolo di destinazione d’uso ricettivo». La vicenda promette sviluppi futuri tra ricorsi e controricorsi. Non mancano anche qui infatti le segnalazioni di una gestione unitaria solo sulla carta.

Infine un esempio del tutto diverso è dato dal Mare Pineta a Casalborsetti. Roberto Gianprete è il gestore e non ha dubbi: «Frazionare? Ma meno male che non l’abbiamo mai fatto, sarebbe stata la nostra rovina. Se l’immagina se ogni bungalow avesse un padrone diverso? Ognuno vorrebbe fare quello che vuole. Invece la proprietà e la gestione sono uniche. E glielo dico senza presunzione: la nostra è l’Rta più bella della provincia».