Il Parco del Delta con l’appoggio di Comune e Regione stanzia 437mila euro per la prelazione su due porzioni dell’area, ma la proprietà è convinta che i tempi siano già scaduti

L’ente pubblico che tutela il Parco del Delta del Po intende comprare la quasi totalità di Ortazzo e Ortazzino, due oasi naturali protette che si estendono per un totale di circa 500 ettari nel comune di Ravenna sulla costa adriatica tra la foce del torrente Bevano e Lido di Classe. Prati, dune, boscaglie, pinete e zone umide: la proprietà è privata da mezzo secolo e sono considerati siti con caratteristiche uniche per la biodiversità ambientale. Per l’operazione che punta all’acquisto c’è l’appoggio anche di altri due enti pubblici: agli 87mila euro stanziati dal Parco, infatti, se ne aggiungono 255mila dalla Regione e 95mila dal Comune per un totale di 437mila euro. Ma la vicenda potrebbe avere strascichi giudiziari e una conclusione non così rapida per via di una divergenza di vedute tra gli enti e la proprietà delle aree.

La cordata pubblica, infatti, è convinta di poter far valere un diritto di prelazione su una compravendita tra privati definita a ottobre 2022 e finalizzata a marzo 2023, nell’ambito della procedura di liquidazione volontaria avviata sei anni fa dalla società Immobiliare Lido di Classe con sede a Roma che aveva comprato l’area agli inizi degli anni Settanta con il progetto di realizzare un villaggio turistico con stabilimenti balneari e un porticciolo alla foce del Bevano (il pretore ordinò invece il sequestro dell’area sulla base della Convenzione sulle zone umide di importanza internazionale firmata nel 1971 in Iran). Lo scorso marzo è stata acquistata dalla Cpi Real Estate Italy, una Spa italiana controllata da Cpi Property Group, società immobiliare che oggi ha sede in Lussemburgo dopo essere stata fondata in Repubblica Ceca dal magnate Radovan Vitek già coinvolto nelle vicende legate al nuovo stadio della Roma.

«Il Parco ha affidato un incarico al professor Marco Dugato – afferma il sindaco di Ravenna, Michele de Pascale – e dalla sua analisi è emerso che l’informazione sulla vendita e i comportamenti del venditore in nessun modo hanno rispettato i precisi dettami previsti dalla legge e anzi sono stati palesemente finalizzati a evitare l’esercizio della prelazione». Secondo i privati, che hanno concluso l’affare per 580mila euro, invece è stato fatto tutto a norma e dicono di aver atteso sei mesi sebbene per legge ne avrebbero dovuti concedere solo tre (vedi box grigio in basso).

Si tratta di una superficie di quasi 500 ettari – compresa una parte della pineta di Lido di Classe – che rappresenta una delle più belle e più selvagge aree del Delta del Po, suddivisa in tre zone denominate con la classificazione A, B e C, sottoposte a vari gradi di tutela: una zona A “di protezione integrale”, una zona B “di protezione generale” e una zona C “di protezione ambientale”. Il Delta intende acquisire solo le porzioni A e B cioè quelle con i vincoli di tutela più rigidi. «Le aree A e B – si legge in una nota della Regione – rientrano tra quelle che la legge quadro sulle aree protette consente di riscattare, mentre la restante area C non può per legge essere oggetto di prelazione e rimarrà al momento di proprietà privata». La stima di 437mila euro per i terreni in zona A e B è basata sul valore complessivo di 580mila euro della compravendita di otto mesi fa. Il Comune di Ravenna però ha già espresso la volontà dell’acquisizione anche dell’area C.

De Pascale, parlando con il quotidiano Il Resto del Carlino, ha riassunto le presunte mancanze del venditore: la comunicazione del venditore al Parco non conteneva l’indicazione delle particelle catastali per l’esatta identificazione delle aree A e B in vendita, non indicava il prezzo del rogito e le modalità di versamento.

Se effettivamente non è stato rispettato il protocollo, probabilmente dovrà stabilirlo un tribunale in sede civile. Ma al di là dei cavilli burocratici, i fatti dicono che il Parco era a conoscenza di tutto. Massimiliano Costa è il direttore e il 25 ottobre del 2022 ha inviato una lettera alla Regione, alla Provincia e al Comune da cui è tratto questo passaggio: «Il 19 ottobre 2022 abbiamo ricevuto dall’Immobiliare Lido di Classe in liquidazione (proprietaria di Ortazzo e Ortazzino dagli anni ‘70, ndr) un’informativa relativa alla cessione di aree rientranti nel Parco con richiesta di manifestare eventuali diritti di prelazione. Intendiamo esercitare il diritto e pertanto si richiede alla Regione la disponibilità a finanziare questo intervento strategico». Lo stesso Costa poi in una riunione del comitato esecutivo del Parco avvenuta il 21 agosto 2023, come si legge dal verbale dell’assemblea, ha ricordato che «la Regione non ha risposto». Non solo. I tre mesi di tempo per la prelazione scadevano il 19 gennaio 2023 e il 6 dicembre 2022 c’è stato un incontro in Regione che ha toccato il tema: «La Regione – ha detto sempre Costa nella stessa riunione del comitato esecutivo – non ha concesso il finanziamento perché non ci sarebbero i presupposti». Insomma, difficile vederci un ostacolo dei venditori. Il direttore Costa però sostiene anche che il Parco ha inviato due comunicazioni al liquidatore dell’Immobiliare Lido di Classe, una a novembre 2022 e una a febbraio 2023, per manifestare l’interesse all’acquisto ma sono rimaste lettera morta. Da qui la decisione di affidarsi a un legale.

La situazione si è ulteriormente complicata di recente. Un altro preliminare di vendita è stato firmato l’8 settembre scorso per un nuovo passaggio di proprietà di Ortazzo e Ortazzino, questa volta per un milione e 60mila euro. Il venditore, la società Cpi Real Estate Italia, come da prassi ha notificato al Parco le tempistiche per esercitare la prelazione: c’è tempo fino all’11 dicembre. Questa però non interessa agli enti pubblici. «Il Parco – spiega il sindaco – sta azionando il proprio diritto di riscatto sulla vendita già avvenuta e ai valori ad essa riferiti; qualsiasi ulteriore vendita che la proprietà dovesse tentare, non avrebbe alcun effetto poiché il riscatto viene esercitato dal Parco in riferimento alla prima vendita, non su altri atti».

La domanda che continua a rimbalzare senza risposta nella vicenda Ortazzo-Ortazzino è perché società immobiliari private facciano affari su aree vincolate rigidamente. «Non abbiamo mai pensato, nemmeno per un secondo, a un possibile sviluppo immobiliare su un singolo centimetro quadrato dell’area», ha dichiarato al Corriere Romagna il 21 ottobre scorso il ravennate Mirko Bertaccini, general manager di Cpi Property Group che controllava Cpi Real Estate Italy, la società che a marzo ha acquisito l’area e ora la sta rivendendo con una maggiorazione del prezzo dell’80 percento.

Il direttore del Parco del Delta, Massimiliano Costa, in una riunione del comitato esecutivo di agosto 2023 aveva formulato alcune ipotesi sulle possibili intenzioni alla base delle trattative. «I terreni in questione potrebbero essere venduti ad aziende agricole, che potrebbero richiedere all’Ue indennizzi per il mancato reddito agricolo, in quanto parte delle aree sono ancora indicate in catasto come seminative essendo antiche risaie. In virtù dei vincoli in quei terreni non è possibile alcuna pratica agricola, ma nulla toglie che la proprietà, grazie alla non aggiornata classificazione catastale, possa avanzare richiesta di indennizzo per l’impossibilità a coltivare a favore delle aree tutelate. Un beneficio che andrebbe a costituire una specie di rendita, costante e non insignificante». Una settimana dopo queste parole, Cpi Real Estate ha firmato un preliminare di vendita alla società Gobbino, che è un’azienda agricola ferrarese.

Fonti qualificate sull’argomento assicurano che la pratica è improbabile visti i rigidi controlli dell’Ue contro i cosiddetti “finti contadini”.