Le previsioni per il 2022 sono in linea con i numeri dei 12 mesi precedenti e ipotizzano un aumento dei prezzi medi del 2,9 percento nel capoluogo

Il 2021 in provincia di Ravenna ha visto 6.559 scambi di abitazioni, un aumento sull’anno precedente del 40,6 percento. E nel 2022 si potrebbero raggiungere 6.850 compravendite. Sono i dati principali del “Rapporto 2022 del mercato immobiliare a Ravenna e provincia” realizzato dal sindacato Fimaa e da Confcommercio, presentati nella mattinata del 18 novembre a Palazzo Rasponi.

I lavori si sono aperti con una breve introduzione di Ivano Venturini, presidente provinciale e regionale di Fimaa Confcommercio, sull’importante e attualissimo valore dell’immobile come bene rifugio: «Investire in immobili ha una doppia redditività: quella determinata dall’entrata mensile dell’affitto e l’altra, che consiste nella rivalutazione del bene con conseguente “riparo” dall’inflazione». Venturini ha ricordato l’ancora vivace richiesta di compravendite e locazioni, ad opera di compratori sempre più esigenti ed informati (in particolar modo sulle tematiche del risparmio energetico e dell’ecosostenibilità, il che incentiva anche la vendita di immobili nuovi su carta) e la mission di Fimaa dedicata all’etica della compravendita, intesa prima di ogni altra cosa come rapporto umano.

La parola è passata poi al docente dell’Università di Bologna Stefano Stanzani che ha analizzato il notevole aumento di scambi abitativi avvenuto nei primi sei mesi dell’anno, anche se con percentuali più ridotte rispetto al 2021: 12,6 percento in città e 6,7 nei comuni non capoluogo (+9,4 nell’intera provincia). Se nel terzo e quarto trimestre dell’anno 2022 si scambiassero tante abitazioni quante ne furono scambiate nella seconda parte del 2021, gli scambi residenziali 2022 in città risulterebbero 3.210 (contro i 3.028 dello scorso anno; +6 percento), mentre negli altri comuni si arriverebbe a 3.643 scambi (+3,2 percento).

L’indice di intensità del mercato immobiliare, che rappresenta la quota dello stock compravenduto nel 2021, si è attestato per la provincia sul 2,8 percento con un deciso rialzo sul 2020 (era 2,03): tra le macroaree provinciali la massima dinamicità immobiliare nel cervese (con il 13,4 percento degli scambi dell’intera provincia), seguito da Ravenna (con oltre il 46% degli scambi della provincia), cui seguono appaiate le aree dell’Alta Pianura del Lamone e della Bassa Romagna (oltre 37% degli scambi 2021 della provincia insieme).

A Ravenna, invece, si sono evidenziate nel 2021, tra le zone a migliore dinamicità in rapporto allo stock abitativo esistente Porto – Bassette, Fornace Zarattini, Casalborsetti; mentre, all’opposto, un mercato più statico si è registrato a Borgo San Rocco, Zona Rurale e frazioni minori, Centro storico e Borgo Montone. Da notare come il Centro storico, fino al 2019 nelle prime posizioni in graduatoria, sia slittato indietro, a testimoniare una probabile maggiore ricerca da parte della domanda di spazi verdi e meno caotici.

Considerando le zone più significative dal punto di vista del numero di scambi (quota percentuale superiore al 10% di scambi del Comune) le zone con il maggior indice di intensità sono dunque state Lido Adriano – Lido di Dante (12,6% compravendite sul totale e indicatore di intensità pari a 3,94%), la Cintura alla zona centrale (14,7% con indice di intensità pari a 2,87%) e Borgo San Rocco – Stadio – Tribunale (16,9% di scambi e indicatore di intensità al 2,77%)

Anche se nel 2021 il dato favorevole delle quantità scambiate non si accompagna ad aumenti tendenziali dei prezzi medi di vendita, per il 2022 si registra, in base ai dati preliminari raccolti dalla rilevazione, una ripresa dei prezzi medi: +2,9% nel capoluogo e dell’1% nei comuni minori della provincia rispetto al 2020: in tal modo, i prezzi del 2022 risulterebbero superiori ai dati registrati nel 2004 del 13,4% in città e di oltre il 6% nei comuni minori della Provincia (rispetto al 2011, anno del picco massimo rilevato, l’indice 2021 risulta rispettivamente -4,4% e -7,7%).

Oltre al cambio casa che ha caratterizzato il mercato negli scorsi anni, prevalentemente causato dalla nuova percezione degli spazi domestici data dalla pandemia e dalla necessità di vivere pienamente la casa (le caratteristiche principalmente richieste dai potenziali compratori sono: spazio privato all’aperto, terrazzo o giardino; aumento della superficie abitabile a disposizione, rispetto alla abitazione attuale, contesto, buona esposizione, luminosità e risparmio energetico),  è in costante aumento la ricerca dell’immobile residenziale come investimento.

Tra le considerazioni emerse durante giornata, hanno trovato ampio spazio le preoccupazioni di Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa al riguardo dei recenti emendamenti stilati in ambito immobiliare, come l’introduzione della possibilità per i mediatori creditizi di aprire agenzie immobiliari dove poter assumere come collaboratori veri e propri agenti che si ritroverebbero così a svolgere il loro lavoro solo parzialmente, rinunciando alla qualifica di liberi professionisti e introducendo aspetti di vendita e relazione con il cliente completamente slegati dalla professione di agente immobiliare (come la cessione del quinto, la vendita di polizze assicurative o pacchetti e prodotti della società di mediazione creditizia presso la quale vengono assunti). Lo scenario messo in luce da Taverna però non riguarda solamente l’impoverimento della professione e della serietà ed integrità della figura di agente immobiliare (che tra le altre cose non potrebbe più emettere fattura e sarebbe costretto a lavorare per una sola agenzia di mediazione creditizia), ma sposta l’attenzione su un risvolto politico complesso, che vede al centro società come banche o associazioni assicurative che potrebbero far ottenere ai propri dipendenti la qualifica di agenti immobiliari trovandosi a rivaleggiare sul mercato con le altre agenzie in maniera meno trasparente, poiché a conoscenza di dettagli privati e personali sulla situazione patrimoniale dei clienti. Per queste ragioni Fimaa (che rappresenta al suo interno anche 17 realtà di mediazione creditizia) reputa di fondamentale importanza mantenere una linea di demarcazione ben definita tra le due professioni.

In conclusione del convegno l’assessora Federica Del Conte, titolare della delega all’Urbanistica in giunta a Ravenna, ha presentato i progetti “La Darsena del futuro” e “Ravenna in Darsena – Il mare in piazza”: due iniziative di grande impatto per rimodellare il volto della città e della sua darsena. L’idea de “La Darsena del futuro” è caratterizzata dal progetto “Dare” (dall’inglese osare) improntato alla trasformazione digitale in città e alla trasformazione della darsena in un polmone verde e in un angolo cittadino dedicato allo sport, con l’aggiunta attorno ai già esistenti campi da calcio di piste da corsa, aree da cross e zone dedicate al pattinaggio. Mentre il piano “Ravenna in Darsena – Il mare in piazza” è incentrato sulla creazione di un hub intermodale dalla stazione di Ravenna che comprende un anello di passerelle sopraelevate ciclopedonali che interesserebbe Centro storico e darsena, e Rocca Brancaleone, apportando un vero valore aggiunto alla viabilità e all’interconnessione cittadina.