Scor: servizi a tutto campo sul mercato, dalle mediazioni alle aste giudiziarie

Fabrizio Savorani, assieme al fratello Giordano, fondatore e titolare della storica agenzia immobiliare ravennate, parla del mercato immobiliare e delle sue prospettive

Scor Savorani

Giordano e Fabrizio Savorani, con due collaboratrici della storica Agenzia Immobiliare Scor nella sede di via Garatoni a Ravenna

Con quarant’anni di esperienza nel campo delle intermediazioni immobiliari Fabrizio Savorani, assieme al fratello Giordano, è fondatore e titolare di una delle più importanti, ormai possiamo dire storiche, agenzie immobiliari di Ravenna e provincia. Con lui parliamo dell’evoluzione della sua attività di mediatore, consulente ed esperto di valori immobiliari, dell’attuale mercato della casa e delle sue prospettive…

Cominciamo dagli esordi, qualche decennio fa
«Tutto è iniziato nel maggio del 1979, quando da giovane ancora studente ho iniziato a lavorare in un’agenzia immobiliare. Dopo un anno di esperienza nel settore ho deciso di mettermi in proprio e nel 1980 ho fondato l’agenzia Scor, in due locali di via Garatorni: avevo poco più di vent’anni e avviato l’attività assieme a un consulente finanziario. I primi anni sono stati di rodaggio, il mercato peraltro non era proprio florido, data la crisi che attraversò il settore dal 1981 all’85, ma nel frattempo sono riuscito anche a laurearmi nel 1986. Intanto, l’agenzia stava decollando e ho convinto mio fratello Giordano, che era impiegato alla Calcestruzzi, a lavorare con me. Da allora ci siamo allargati e abbiamo sempre sviluppato le nostre attività. Ora disponiamo di cinque uffici a Ravenna, abbiamo una socia a Faenza con Gabetti, un ufficio a Casalborsetti…».

Su quante forze potete contare e quali servizi mettete in campo?
«Complessivamente siamo oltre trentina di persone e ci siamo espansi un po’ in tutti i campi del settore immobiliare. Certo l’intermediazione rimane ancora il nostro core business però spaziamo un po’ in tutti i servizi legati al mercato della casa fino al più recente che riguarda l’assistenza alle aste giudiziarie che oggi sono gestibili online. Tra i vari servizi voglio sottolineare anche quello di analisi dei dati di mercato che per anni ci ha visto collaborare con Fimaa, Camera di Commercio e Comune, per il Rapporto immobiliare annuale su Ravenna e provincia e, tuttora, per il Rapporto sul mercato turistico».

Vi occupate anche di edilizia?
«Diciamo che forniamo diversi servizi di consulenza e valutazione alle imprese per verificare operazioni di sviluppo. Un supporto che ha anche l’obbiettivo di fare ripartire o realizzare nuovi cantieri che purtroppo in questi lunghi anni di crisi e di stretta creditizia delle banche qui a Ravenna si sono quasi azzerrati. Da tempo, il nostro lavoro è come quello di concessionari auto costretti a vendere quasi solo dell’usato. Ma adesso qualcosa si sta muovendo e noi siamo anche fra i promotori di alcune di queste nuove operazioni immobiliari».

Ripartiamo dall’analisi del mercato, quanto sono utili i dati che ricavate dal vostro osservatorio? Che prospettive ci sono per le compravendite?
«Certo l’analisi dei dati è fondamentamentale per capire le prospettive. Oggi siamo al punto più basso per quanto riguarda i valori nazionali e anche del nostro territorio. Sono otto anni consecutivi che registriamo un decremento dei prezzi, una tendenza di valori al ribasso. L’unica città in controtendenza nel Paese è Milano che, di fatto, in campo economico e finanziario è l’unica città italiana di carattere internazionale, con molti investitori stranieri. Altre città italiane e provincie come la nostra invece risentono della crisi che non è ancora finita è che ha prodotto molte vittime nel nostro settore. In particolare fra le imprese edili e tutto l’indotto, ma anche nel ramo delle agenzie immobiliari: diverse hanno dovuto chiudere per una contrazione delle compravendite».

Le transazioni sul mercato però sembrano essere ripartite…
«Si, il numero delle compravendite sono in aumento da ormai quattro anni, mentre per il valore, come dicevo, siamo ancora al ribasso… A parte il caso di Milano che vede da due anni una crescita oltreché dell’offerta anche dei prezzi, e tempi di trattativa nelle compravendite sempre più brevi. Speriamo che sia di buon auspicio anche per il resto dell’Italia, perché il 2020 sia veramente l’anno della ripartenza del mercato immobiliare. I segnali ci sono tutti, a partire dalle tendenze alla crescita in gran parte delle piazze europeee, dalla Gran Bretagna alla Francia, dalla Germania alla Spagna, all’Austria».

Fabrizio Savorani Scor

Fabrizio Savorani

Secondo lei, quanto influenzano questa perdurante fase di depressione del mercato immobiliare italiano il settore del credito e l’imposizione fiscale?
«Per il credito bancario ai privati, e quindi per i mutui, bisogna dire che stiamo vivendo un periodo eccezionale con tassi di interesse che non sono mai stati così bassi. Il che dà un sicuro vantaggio a chi deve acquistare una prima casa. Al contrario, le banche sono sempre restie a fornire credito per gli investimenti e lo sviluppo immobiliare. Mentre oggi sono richieste nuove case, appartamenti con caratteristiche innovative rispetto al passato. La domanda è di abitazioni più spaziose con una dislocazione diversa dei vani, tutte impostate al massimo risparmio energetico, al confort ambientale, alla domotica, alle connessioni internet. C’è una nuova concezione delle costruzioni e dell’abitare, ma purtroppo la finanza da noi non sostiene questa evoluzione, è refrattaria a rischiare con imprenditori che non danno solide garanzie di liquidità».

Ma come si collocano allora sul mercato quegli immobili, magari abbastanza recenti, che non hanno queste caratteristiche innovative?
«Beh, molti immobili nuovi ma di vecchia concezione rimangono invenduti, oppure se si riesce a venderli è solo a prezzo di sconto. D’altra parte, chi intende comprare può anche orientarsi sull’usato, magari con l’intenzione di ristrutturare col notevole vantaggio dei vari bonus statali che oggi sono diversi: strutturali e di facciata, per il risparmio energetico, antisismici, per terrazzi e giardini, perfino per elettrodomestici».

Da una parte lo stato offre incentivi ma dall’altra continua a tassare i beni immobili…
«Ecco, allora, una certa fiscalità sui beni immobiliari è stato uno dei fattori negativi che ha probabilmente fatto perdurare questa crisi immobiliare in Italia più che in altri Paesi, perché la casa è stata presa proprio come una mucca da mungere. Di fatto l’Imu è una patrimoniale, una imposizione non detraibile che penalizza chi è proprietario di immobili. È chiaro che questo non ha aiutato le compravendite e gli investimenti sul bene casa. Però dobbiamo dire che se in finanza non c’è nulla di certo e la rendita non speculativa è sotto zero, almeno la proprietà immobiliare, se ben gestita, resta un buon investimento. Si pensi solo all’opportunità, come ad esempio può dare Ravenna che è una città turistica, di proporre affitti brevi, ottenendo una buona redditività».

A proposito, come va complessivamente il mercato degli affitti a Ravenna?
«È un settore particolarmente interessante, perchè ha risentito meno della crisi. Anzi molte persone e famiglie proprio per questa precarietà economica e sociale hanno preferito l’affitto piuttosto che l’acquisto di una casa col mutuo. D’altra parte, come si accennava, è cresciuta questa opportunità degli affitti brevi o magari agli studenti universitari fuori sede che ha fatto sì che i valori delle locazioni crescessero sensibilmente. L’aumento della domanda ha così avvantaggiato chi dispone di case da affittare».

Giordano Savorani Scor

Giordano Savorani

E come sta andando invece il mercato degli spazi commerciali e artigianali?
«Il veloce cambiamento nell’ambito del commercio, con l’esplosione delle vendite online, ha penalizzato molto i negozianti tradizionali e i negozi, soprattutto quelli periferici. Molti proprietari hanno dovuto abbassare i canoni o hanno gli spazi sfitti. Anche nel campo degli spazi per uffici, ad esempio con la ristrutturazione del sistema bancario, è venuto a calare notevolmente il valore delle locazioni. Per non parlare dei capannoni che sono stati i più penalizzati dalla crisi strisciante del tessuto artiginale e delle piccole imprese industriali».

Torniamo al vostro servizio di consulenza per le aste giudiziarie telematiche, chi è interessato e come funziona?
«Forniamo assistenza per le aste giudiziarie perchè abbiamo quarant’anni di esperienza e competenza sui valori immobiliari. Chi più di noi può suggerire a un cliente quando fermarsi di fronte a un’asta con valori che stanno crescendo e quanto vale veramente l’immobile in campo? Sono valutazioni fondamentali, per evitare un rischio e poter realizzare un buon affare, soprattutto se si opera con “saldo e stralcio”, cercando un accordo fra debitore e creditore, prima che l’immobile vada all’asta. Poi c’è l’aspetto telematico che è abbastanza complesso da gestire, così come diverse altre procedure utili e necessarie per partecipare. Da questo punto di vista forniamo un servizio completo “chiavi in mano”. A questo tipo di assistenza sono interessati clienti investitori, ma anche persone che vogliono acquisire una prima casa. In questo caso possiamo aiutare il cliente anche ad accedere a mutui bancari particolari dedicati proprio agli immobili messi all’asta».

Nell’epoca del web dove si può commercializzare di tutto, comprese le case, ci dia qualche buona ragione del perché converrebbe rivolgersi ad un agenzia immobiliare per vendere o comprare una casa
«Oggi è più facile avere tante informazioni ma comprare una casa può essere molto complicato e difficile. Certo il mercato è cambiato radicalmente anche grazie alla tecnolgia di cui oggi disponiamo. Quando ho cominciato quest’attività, una volta che sapevi la provenienza dell’immobile e che non fosse vincolato da ipoteche, non c’era bisogno di conoscere altro, si poteva procede alla transazione. Oggi sull’immobile bisogna avere presenti tante e tali specificità che a volte non basta neppure la competenza di una agenzia seria e affermata che magari deve rivolgersi anche a professionisti esterni per avere un quandro preciso della situazione. Si tratta di questioni catastali, urbanistiche, ipotecarie, fiscali e normative. Proprio per affrontare questa complessità, negli ultimi anni, come Scor, abbiamo cercato di unire in maniera sinergica professionalità di diversi settori, da quello legale a quello architettonico-urbanistico fino a quello fiscale che oggi è importantissimo, soprattutto sul piano delle tassazioni ma anche delle detrazioni e quindi di consistenti vantaggi. Peraltro tutte queste problematiche sono soggette a variazioni nel tempo e quindi ogni materia deve essere sempre tenuta sotto controllo e aggiornata. Rivolgersi ad un’agenzia strutturata significa quindi nel campo della compravendita affidarsi a delle competenze specifiche, potere contare su delle sicurezze e delle garanzie e magari delle convenienze che sarebbe molto improbabile ottenere con il “fai da te”. E poi resta sempre il problema che nella compravendita si devono accordare gli interessi divergenti della domanda e dell’offerta visto che ognuno vuole realizzare il meglio per sé. Accordo che può essere risolto onorevolmente se interviene un mediatore preparato ed esperto, in grando di soddisfare entrambi i contraenti».

AGENZIA MARIS BILLB CP 25 02 – 31 03 20
SCOR ASTASY BILLB MID2 02 – 31 03 20
RADIS DISINFESTAZIONE BILLB 20 03 – 30 04 20
AGENZIA CASA DEI SOGNI BILLB 20 03 – 12 04 20