Compravendite meno depresse ma i prezzi continuano a scendere

A Forlì è difficile chiudere l’affare nonostante i ribassi. A soffrire di più le case vecchie che necessitano di opere di ristrutturazione e risparmio energetico

Benché i tempi bui del mercato immobiliare forlivese si siano allontanati, non è ancora tempo di gioire, in quanto i prezzi continuano a calare. «Siamo in una fase di lenta ripresa – afferma William Gatti, vice presidente provinciale Fiaip Romagna, per la provincia di Forlì-Cesena -. Le richieste sono in crescita, così come è aumentato il numero degli appuntamenti con i clienti che intendono acquistare la prima casa, ma resta ancora molto difficoltoso arrivare alla conclusione di affari. Malgrado il numero di transazioni sia un po’ in risalita, i prezzi continuano a diminuire: del 3-5% rispetto al 2015. Un fenomeno per certi versi strano, in quanto in un mercato normale l’aumento di richiesta porta di conseguenza a un aumento del prezzo». Un’analisi che, per grandi linee, è confermata anche dal sindacato immobiliare Fimaa. «A “soffrire” di più – commenta Tiziano Bertini, associato Fimaa che opera a Forlì con una propria agenzia – sono le case vecchie, ossia gli appartamenti con il riscaldamento centralizzato o che necessitano di ingenti lavori di ripristino. Certo, l’interesse è in crescita e in agenzia è ricominciato un certo via e vai di clienti, ma che fatica concludere! Anche perché circa l’80% di chi si rivolge a noi, è interessato agli affitti. Questo perché in tanti, lo scorso anno, hanno venduto, e talora svenduto, la loro prima casa perché non riuscivano a pagare le alte rate del mutuo, erogato spesso al 100%. Se nel 2015 i prezzi sono calati del 10% rispetto all’anno precedente, in questo primo semestre del 2016 la diminuzione si attesta al 5%, e non ci sono segnali che lascino presagire una migliore chiusura dell’anno». Chi è più propenso ad acquistare a Forlì? Alcune famiglie che, approfittando di prezzi ora più vantaggiosi, lasciano una situazione di affitto, e giovani coppie che dispongono di un piccolo capitale iniziale e per la restante parte si avvalgono del mutuo. Secondo i sindacati immobiliari, ad andare per la maggiore sono i trilocali (52,9% delle richieste), seguiti dal quattro locali (33,9%). La disponibilità di spesa è nel 34,5% dei casi – la percentuale più alta – tra 120 e 169 mila euro. Le zone più richieste dalle famiglie zono Ca’ Rossi, Vecchiazzano, San Martino in Strada e Piscina. La clientela ricerca per lo più immobili con basse spese condominiali. C’è anche una domanda – in realtà minoritaria – che si orienta su soluzioni di pregio e con una buona disponibilità di spesa, ma che si scontra però con la mancanza di offerta. «Rispetto a Ravenna – sottolinea Bertini -, Forlì ha sempre avuto una clientela meno attenta al livello di finiture e questo ha portato anche i costruttori ad abbassare il livello dei capitolati per non incidere troppo sui costi finali. Ci sono persino delle aziende costruttrici che, pur di chiudere il cantiere in tempi brevi, hanno svenduto proponendo quasi condizioni di affitto a riscatto, offrendo l’opportunità di pagare dopo 4/6 anni senza interessi. Chi entra in agenzia oggi ricerca ancora l’affarone, vuole far calare il prezzo a tutti i costi, anche quando la richiesta è equa. Così in giro ci sono tante proprietà, anche di un certo pregio, che sono invendute da malgrado i forti ribassi». Tra le zone più apprezzate quelle che si sviluppano tra viale Medaglie d’Oro e via Fratelli Spazzoli, ma anche l’area del Parco Urbano “Franco Agosto” incontra il favore dei potenziali acquirenti. Medaglie d’Oro è una zona prestigiosa, ambita soprattutto per le tipologie abitative offerte e per la posizione più centrale. Qui si possono acquistare soluzioni indipendenti di tipo prestigioso ad almeno 140-150 mila euro e un appartamento in buono stato a 1400-1500 euro al mq.

Valori simili nella zona Spazzoli che ospita condomini degli anni ’80. La disponibilità di spesa media a Forlì, per una nuova costruzione, si aggira intorno a 2000 euro€ al mq. Ca’ Ossi è servita ma allo stesso tempo tranquilla e, in seguito al completamento della tangenziale, anche ben collegata con il centro di Forlì. L’offerta edilizia risale agli anni ’70-’80 e consiste di soluzioni semi-indipendenti e grandi condomini: per la prima tipologia si spendono tra 350 e 400 mila euro, per un trilocale la cifra ammonta a 110-130 mila euro. Più bassa l’offerta abitativa di Vecchiazzano: gli immobili risalgono alla fine degli anni ’90 inizi anni 2000, tuttavia i prezzi e le tipologie sono molto simili a quelli di Ca’Ossi. Domanda più bassa nella parte del centro storico che si sviluppa tra piazzale della Vittoria e corso Repubblica, perché i contesti condominiali sono per lo più vetusti e spesso necessitano di alte spese di gestione. Per queste soluzioni i prezzi sono compresi tra 900 e 1100 euro al mq, ma i valori salgono a non oltre 2000 euro al mq per gli appartamenti inseriti in contesti prestigiosi. La diminuzione della domanda è legata al tipo di offerta presente: tipologie degli anni ’60-’70, con spese condominiali molto elevate e difficoltà di parcheggio. Chi desidera soluzioni indipendenti, cascine e rustici, si orienta prevalentemente verso la zona compresa tra Forlì e la vallata di Predappio, dove si possono trovare case coloniche e rustici che hanno quotazioni comprese tra 100 e 200 mila euro e che spesso sono da personalizzare. Nei quartieri di Coriano, Ravegnana, Foro Boario e Villafranca, a comprar casa sono prevalentemente giovani coppie che si orientano sul trilocale per una spesa media intorno a 100 mila euro (e non oltre 110-120 mila euro). In diminuzione la domanda di monolocali e bilocali. Poche le nuove costruzioni e quelle presenti hanno difficoltà a essere collocate sul mercato a causa dei prezzi troppo elevati: 1700 euro al mq. La zona più richiesta è Coriano, tranquilla, verde e con un’offerta immobiliare che spazia dall’edilizia popolare a quella civile e media. Le soluzioni degli anni ’90 si valutano 1400 euro al mq, le abitazioni ex Aler 1150 euro al mq e le villette a schiera circa 250 mila euro. Piacciono gli immobili situati a Ospedaletto e Foro Boario, soprattutto l’area che si sviluppa intorno a via Gorizia perché caratterizzata da strade piccole, silenziose e prive di traffico, dove si trovano sia case indipendenti e semi-indipendenti degli anni ’50-’60 sia appartamenti di recente ristrutturazione. La zona risponde in questo momento alle esigenze di coloro che sono alla ricerca di una soluzione indipendente. Una tipologia usata e in buono stato a Foro Boario costa intorno a 1300 euro al mq. Via Ravegnana è un’importante arteria della città, molto trafficata, dove è possibile acquistare case in buone condizioni a 1300 euro al mq. A Pieve Acquedotto, e ancor di più a Villafranca, il mercato è poco dinamico e si realizzano poche compravendite. Quest’ultima, in particolare, è una frazione situata a 10-12 km dalla città, pertanto considerata scomoda da chi lavora a Forlì, di conseguenza si acquista solo se i prezzi sono particolarmente vantaggiosi. Buono l’andamento del mercato degli affitti, grazie all’alta richiesta da parte di giovani coppie e famiglie che non possono permettersi un immobile di proprietà. Anche in questo caso la tipologia più richiesta è il trilocale, che viene offerto a 480-500 euro, anche se la richiesta dei proprietari si aggira spesso intorno a 550 euro. I contratti più sottoscritti sono quelli a canone concordato e la cedolare secca viene applicata in quasi tutti i casi.

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