Notevole il turn-over nelle abitazioni mentre i canoni delle locazioni sono stabili o in lieve flessione

Il mercato residenziale degli affitti gode di buona salute, soprattutto nel comparto turistico, dove la crisi economica ha lasciato meno strascichi.  «I prezzi sono pressoché stabili – afferma il presidente di Fimaa Ravenna, Pierluigi Fabbri –. La vivacità del momento è legata in particolare a un certo turn-over per esigenze personali o di lavoro: ci sono le famiglie che sono già in affitto e ricercano un immobile più spazioso, chi invece è reduce da una separazione e cerca una nuova casa, le nuove coppie che non possono affrontare un acquisto e chi si è traferito in città da poco. Da segnalare inoltre che si è alzata nel tempo la tipologia ricercata: oggi, si ricerca una casa recente o ristrutturata, ben accessoriata e che consenta un buon risparmio energetico». Sul fronte prezzi, più cautela da parte di Fiaip che rileva – nell’ultimo anno – un calo dei canoni di locazione che oscilla fra il 5 e il 10% in provincia di Ravenna. «In genere – spiega Pier Paolo Baccarini, presidente Fiaip Romagna – la percentuale del calo è proporzionale al periodo in cui gli immobili rimangono sfitti: maggiore è questo periodo e maggiore è la disponibilità del proprietario ad accettare proposte più basse». Entrambe le associazioni sindacali stimano comunque il prezzo dei mono-bilocali dai 300 ai 600 euro al mese, mentre quello dei trilocali dai 450 ai 700 euro. Buone le notizie sul fronte delle locazioni turistiche: nel complesso, i lidi ravennati hanno ‘tenuto’ grazie anche al bel tempo dell’estate scorsa che ha garantito una certa tranquillità. Senza trascurare il fatto che i cali più vistosi – anche oltre il 30% – dei canoni di locazione turistica si erano già registrati negli anni passati. «Il contratto di locazione a canone libero – spiega Fabbri di Fimaa – è il più diffuso e usato. Tutto è lasciato alla libera contrattazione tra le parti, che determinano l’importo del canone. La durata minima è fissata per legge 4 anni + 4 anni. Ma se conduttore e locatore sono entrambi privati, si ricorre spesso al contratto a canone concordato con il corrispettivo stabilito in accordi territoriali tra le organizzazione degli inquilini e quelle dei proprietari. Il canone è quindi inferiore ai prezzi correnti di mercato per favorire gli affitti, e il legislatore prevede agevolazioni fiscali per tutti».

Secondo i dati raccolti da Fiaip, circa l’80% dei contratti di locazione a uso abitativo nella provincia di Ravenna sono stipulati con “la cedolare secca”, un’opzione questa spesso associata alla forma contrattuale a canone concordato – utilizzata in più di sei casi su dieci – che permette un regime fiscale agevolato.
«Se si associa l’opzione della cedolare secca al canone concordato – commenta Baccarini –, i proprietari degli immobili pagano la metà della tassazione grazie a una aliquota fiscale che si ferma al 10%, contro il 21% propria del caso di contratto a canone libero e, al contempo, consente agli inquilini di ottenere canoni più bassi rispetto a quelli di mercato». Va detto inoltre che il canone concordato obbliga il proprietario a presentare non solo l’attestato di prestazione energetica ma anche copia dei certificati di conformità dell’impianto elettrico e dell’impianto di riscaldamento, garantendo in questo modo la massima tranquillità sullo stato degli impianti degli immobili concessi in locazione. In materia di contratti locativi residenziali, Fimaa sta chiedendo al governo – a livello nazionale – il canone concordato con cedolare secca anche per le società, e non solo fra privati, e la possibilità di estenderlo anche al comparto residenziale. In un contesto fiscale-burocratico sempre più complesso, l’agente immobiliare deve essere sempre attento e aggiornato per rappresentare agli occhi dei clienti un professionista in grado di gestire la locazione – e le sue innumerevoli eventualità – dall’inizio alla fine, consigliando sulla tipologia di contratto più adatta, sugli articoli dell’accordo da modificare, sulla registrazione telematica così come su proroghe, chiusure e cessioni. Una caratteristica dell’attuale mercato delle locazioni è quella di essere molto altalenante nelle durate.  «I lavori precari, le convivenze di breve durata, le difficoltà economiche alle quali gli inquilini non riescono a fare fronte – precisa il presidente Fiaip Romagna – rendono spesso difficile qualsiasi programmazione e determinano una durata del rapporto locativo che nel 50% dei casi non arriva alla scadenza del primo periodo di locazione, di solito fissato in tre anni. L’agente immobiliare svolge un importante ruolo anche dal punto di vista sociale perché può aiutare le parti a rinegoziare i termini del contratto. In molti casi, infatti,  un abbassamento del canone di locazione può rappresentare la soluzione migliore per garantire una continuità al rapporto contrattuale, rimodulato sulla base delle nuove esigenze.
“Continuità” significa dare stabilità a una famiglia, evitare ai bambini un nuovo trasloco, poter continuare a fare affidamento sui servizi di sempre, mantenere i  propri punti di riferimento mentre si affronta un momento difficile».

> ASPPI e la tutela dei piccoli proprietari

Sin dalle sue origini, che risalgono agli anni Cinquanta, l’Asppi – Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari si occupa prevalentemente della gestione dei contratti di affitto e di assistenza e consulenza. In provincia di Ravenna, gli associati sono calati negli ultimi quattro anni, assestandosi a 1.500 a Ravenna e a 1.300 nel territorio tra Faenza e Lugo.
«Il motivo è certamente correlato all’introduzione della cedolare secca  – spiega il presidente provinciale Silvio Piraccini –, ma anche al fatto che con la crisi economica è aumentata la concorrenza da parte delle agenzie immobiliari. Si rivolgono a noi soprattutto piccoli artigiani e commercianti che hanno investito sul mattone: in genere hanno da una fino a un massimo di tre case. Molti di loro hanno solo un appartamento di cui i figli non hanno bisogno, da mettere a reddito. Prima della crisi, avere un immobile era un affare perché, non solo si guadagnava grazie all’affitto, ma anche attraverso la continua rivalutazione dello stesso. Oggi, invece, spesso si affitta per non vendere una casa il cui valore potrebbe essere stato di molto ridimensionato dal crollo dei prezzi. C’è però da dire che, in località marittime come Marina di Ravenna e Punta Marina, avere un immobile da locare è più appetibile che in città. Guardando a Ravenna, la zona in cui i prezzi degli affitti sono più bassi è quella attorno a via Tommaso Gulli dove sorgono il 70 per cento delle case popolari».
Tra le consulenze Asppi, molto richieste sono quelle degli avvocati, soprattutto in caso di morosità, fenomeno in leggero aumento. Il sindacato dispone inoltre di un paio di amministratori condominiali, di un Caf di esperti fiscali sulla casa e di una immobiliarista che si occupa direttamente degli affitti ma anche di compravendite. In tema di rivalutazione degli alloggi, Asppi si sta confrontando con le diverse associazioni di inquilini per stipulare nuovi accordi territoriali – gli ultimi risalgono al 2009 – che  consentano di avere incentivi nel stipulare contratti concordati base alla certificazione energetica della casa. L’obiettivo è cioè di farla diventare un parametro per aumentare il prezzo del canone, al pari di garage, ascensore, portoncino blindato, etc.