Pratiche di recupero edilizio residenziale pubblico nella “Casbha” di via Fornarina

Premessa
Mi scuso preventivamente se nel testo seguente verranno utilizzate numerose sigle abbreviate, ma in urbanistica appaiono un dato ineluttabile; ho perciò scelto di sciogliere l’acronimo volta per volta.

Periferia orientale di Faenza: “Peep (piano per l’edilizia economica popolare) San Giorgio”, Erp (edilizia residenziale pubblica) quartiere “Borgo”, via Fornarina. Nel progettato trittico d’inizio d’anno sulla città dell’Astorre manfrediano, dopo l’eccellenza di Castel Raniero oggi segnaliamo quello che appare un caso paradigmatico di recupero edilizio, termine che in questa disagevole congiuntura storico-temporale che ci tocca vivere viene da qualche tempo sostituito dalla fascinosa locuzione di “rigenerazione urbana”. Come si legge in Premessa al documento redatto dal “Consiglio Nazionale degli architetti, pianificatori, paesaggisti e conservatori” (Cnappc) italiani, dal titolo “Il Piano Nazionale per la rigenerazione  urbana e sostenibile”, «il tema della rigenerazione urbana sostenibile, a causa del­­­l’esaurimento delle risorse energetiche e delle pessime condizioni del patrimonio edilizio costruito nel dopoguerra è, per gli architetti italiani, la questione prioritaria nelle politiche di sviluppo dei prossimi anni». Il tema va quindi inquadrato come una strategia innovativa (forse l’unica) per affrontare il combinato-disposto tra crisi perdurante e recupero di circa 90 milioni di vani inseriti in fabbricati generalmente costruiti nel secondo dopoguerra nelle periferie delle città e con prestazioni sismiche, impiantistiche, energetiche molto mediocri, se non assenti. Nel testo si ritiene, almeno si auspica, che gli effetti di questi ragionamenti possano avere una positiva ricaduta sui quartieri privi di un’identità forte, o che ne siano sprovvisti tout court. «La rigenerazione urbana – prosegue infatti il piano del Cnappc – rappresenta l’occasione per risolvere problemi come l’assenza di identità di un quartiere, la totale mancanza di spazi pubblici e l’elevata densità edilizia che rende impossibile gli allargamenti delle sedi viarie, la realizzazione di aree verdi e perfino la messa a dimora di alberature lungo i marciapiedi». Perciò una prima conclusione cui si perviene è quella relativa alla necessità di rivedere il governo del territorio con la predispozione di strumenti urbanistici adeguati all’obiettivo di disincentivare il consumo di suolo non urbanizzato e di “rigenerare” il patrimonio edilizio ritenuto inadeguato.

Ciò significa una nuova attenzione al contenimento dei costi diretti e indiretti a carico dell’ambiente all’interno della prospettiva della sostenibilità. Viene perciò prefigurata una strategia di riqualificazione urbanistica ed edilizia basata sull’utilizzo di materiali sostenibili e sul ricorso a energie alternative. Forse con una punta di eccessivo ottimismo, si indica questa come la via per favorire «l’eliminazione del disagio sociale conseguente allo sviluppo che ha caratterizzato il secondo dopoguerra, con interventi che hanno risposto quasi esclusivamente alla speculazione edilizia ed alla rivalutazione della rendita fondiaria». Quindi i settori cui si rivolge la rigenerazione urbana sono gli edifici dismessi, le aree sottoutilizzate e i quartieri degradati; infatti «lo sviluppo della città oggi dipende dalla capacità di reinventare l’uso degli spazi mettendo a sistema interessi e opportunità di diversa natura».
Perciò il nostro sguardo oggi si posa sul maxiedificio Eca (Ente Comunale di Assistenza), inaugurato nel 1978 su progetto dell’architetto Salvatore Romano a Faenza in via Fornarina. È declinato secondo un linguaggio che dichiara immediatamente la propria adesione stilistica al Moderno, vale a dire a quel movimento architettonico, sorto ormai più di un secolo fa, che si basa formalmente su una serie di precetti vergati da Le Corbusier, primi fra tutti la pulizia formale delle facciate e il tetto piano.
A questo si aggiunga la scomparsa di qualsiasi elemento decorativo, l’intonaco a pelle, ora purtroppo divenuto grigio, distaccato o solo degradato. Un altro degli elementi che forse il progetto originale non aveva compiutamente previsto è relativo ad un’eccessiva densità abitativa dovuta alla parcellizzazione dell’offerta, costituita da 55 appartamenti di piccola taglia, fino ai minilocali da 22 metri quadri. Aggiungiamo ancora l’inagibilità del 30% del fabbricato, la scelta programmatica rivolta a ideazione di ampi spazi comuni ma in qualche modo (o forse per questo) colpevoli di ingenerare un senso di insicurezza anche per gli stessi abitanti del maxiedificio. Ed ancora, volendo anche bonariamente scherzare su certi luoghi comuni (fino ad un certo punto): ecco la mal digerita adesione spesso incondizionata dell’infisso esterno a tapperella, che il mio amico poeta e lettore raffinato Giuseppe Bellosi definirebbe senza possibilità di appello come irrimediabilmente “brutta”, specialmente se realizzata negli impegnati ma tecnologicamente rivedibili anni Settanta. Con queste premesse non dobbiamo oltremodo meravigliarci se l’edificio si fosse guadagnato tra gli abitanti del quartiere “Borgo” un nome che racchiude un giudizio negativo sia estetico che sociale: “la Casbah” di Faenza.

Questo «edificio-quartiere» di alloggi sviluppati su oltre 14.500 metri cubi e posto su un’area di 4.300 metri quadri – forse anche a causa della frammentazione programmata dei fronti soggetti ad una semplificazione “cubizzata” dall’aura vagamente “mediterranea”, benché fosse sorto come un esempio residenziale pubblico sotto la stella dell’innovazione tipologica – era vissuto e percepito in maniera negativa. «L’adozione della distribuzione dei percorsi orizzontali in base al tipo a ballatoio – leggiamo dalla relazione redatta dal gruppo di progettisti guidato da Ennio Nonni, architetto-urbanista a capo del Settore territorio del Comune di Faenza che ha seguito l’intervento – con andamento passante ad ognuno dei quattro piani, unito alla mancanza di ascensori, a varie superfici inagibili e ad altre parti del fabbricato non più utilizzabili, suscitava un comprensibile senso di insicurezza, legato anche ad un verosimile appannamento della percezione dell’identità del luogo», tanto da dimostrarsi nel tempo incapace «di integrarsi nel tessuto del quartiere». Perciò si era presa in considerazione l’ipotesi di demolirlo, a fronte della reazione popolare incalzante, suscitata dal disagio provocato dalla sua presenza. Ma, per fortuna di questo «superblocco aperto, a fronte multiplo e sviluppo lineare di altezza limitata a 4 piani con grandi spazi comuni e percorsi passanti», il Comune di Faenza non aderisce alla reclamata richiesta di demolizione e invece intraprende la strada del recupero, anzi della sua “rigenerazione”. Iniziamo quindi ora a percorrere una articolata timeline, che inizia nel febbraio 2009. In questa data il Consiglio Comunale di Faenza approva la variante del PRG rivolta al mantenimento del volume esistente della “Casbah” e alla concessione di incentivi urbanistici per questo intervento, avviando un programma di riqualificazione urbana (Pru).
Sembra opportuno segnalare come il mantenimento del volume esistente già rappresentasse  un’eccedenza rispetto alle previsioni di PRG: 3,4 mc/mq reali a fronte di 2,6 concessi, con un’ulteriore possibilità di incremento volumetrico pari al 20 %, «subordinata all’adozione di azioni che aumentino l’efficienza energetica e la superficie degli appartamenti mediante l’accorpamento degli spazi comuni».

Il Pru assume il nome di «Piano strategico del quartiere Borgo». L’anno successivo la Regione approva un bando per il finanziamento dei «programmi di riqualificazione urbana per alloggi a canone sostenibile» (Pruacs 2010), dal nome specifico di «Programma integrato di promozione di edilizia residenziale sociale e di riqualificazione urbana» (Pipers). Su 26 richieste regionali il primo posto spetterà proprio all’intervento faentino di via Fornarina, che avrà un finanziamento di 3,2 milioni di euro. Questo brillante risultato riesce a mettere in moto tutta l’operazione, che inizia con la sottoscrizione di un accordo fra i due proprietari dell’area: il Comune di Faenza e l’Azienda Servizi alla Persona (Asp). Essi individuano in Acer (Azienda Casa Emilia Romagna, ex Iacp, Istituto Autonomo Case Popolari) il soggetto attuatore.
Da qui hanno inizio quattro anni, entro i quali si giunge a compimento dell’opera. Uno dei problemi principali da affrontare deriva dalla presenza dei locatori, che nel dicembre 2010 consistono ancora in 33 famiglie in forte difficoltà economica (89 persone), che verranno spostate a seguito di una serie di “difficoltosi tentativi”, che verranno sbloccati con l’avvio di un percorso partecipato finanziato dal Fondo Sociale Europeo. Il percorso ha previsto l’attivazione di un laboratorio urbano pilota di partecipazione chiamato “Rigenera Faenza”, costituito dai seguenti strumenti e momenti: «un metodo comunicativo con volantini esplicativi, punto informativo e tecnologie multimediali», «un metodo conoscitivo con passeggiate nel quartiere e interviste agli stakeholder principali», «un metodo conoscitivo puntuale con focus group di approfondimento», cui si sommano «un metodo partecipativo con scenari di simulazione a 30 persone (amministratori, operatori, tecnici, cittadini) per generare nuove idee» e «un metodo per favorire la condivisione individuando le conflittualità, le reazioni e le risoluzioni negoziali». Il fabbricato sarà sgombrato nel dicembre 2012, allorché la maggioranza dei locatari avrà trovato un nuovo alloggio pubblico attraverso il percorso di partecipazione pubblica, mentre alcuni ritorneranno a vivere nel vecchio fabbricato rigenerato. In quello stesso 2012 era stato precedentemente approvato il progetto definitivo di rigenerazione del complesso, mentre il Sindaco aveva emanato il decreto di approvazione dell’Accordo di Programma tra Comune, Asp e Acer.

Nell’Accordo si erano «presi impegni non solo sullo svolgersi del procedimento e sulle coperture economiche, ma anche sui diversi aspetti qualitativi del progetto», come la definizione preventiva di alcuni principi-chiave, cominciando dal trasformare i 55 monolocali in 42 appartamenti, costituiti da seguenti tre tagli: 18 con tre camere da letto, 14 con 2 e 10 con una, oltre a tre ambienti adibiti ad ufficio e commercio e una sala condominiale. Ogni appartamento verrà dotato di un piano cottura a piastre ad induzione e di un sistema di telelettura con dispositivi per il controllo della temperatura e con sonde di rivelazione. La riduzione delle unità immobiliari comporterà la diminuizione del carico urbanistico e condurrà al miglioramento della qualità dell’abitare, complice l’accorpamento degli spazi indipendenti comuni alle unità stesse come loro spazi pertinenziali, che in definitiva sembra aver contribuito a migliorare la percezione della sicurezza dei percorsi da e per gli alloggi.

Oggi l’inserimento di un mix di funzioni non abitative al piano terra per una superficie di 400 metri quadri ha consentito di stemperare gli effetti negativi della monofunzione abitativa, insieme a scelte improntate al cohousing, rivolte alla gestione comune di una nuova sala condominiale attrezzata, alcune piazzette esterne, piccoli orti e giardini. All’Housing sociale – che prevede inoltre un piccolo parcheggio per bici per incentivare la mobilità sostenibile ed eliminare i parcheggi pertinenziali – si associa la riduzione del consumo energetico per mezzo di un cappotto termico e del rifacimento integrale del sistema impiantistico. Un ulteriore approdo al risparmio energetico deriva dalla scelta a favore dell’uso programmatico di energie rinnovabili, da posizionarsi sul tetto: dai pannelli solari termici ai fotovoltaici, al minieolico. Come viene riportato nella Relazione Nonni, l’uso di fonti rinnovabili «copre rispettivamente il 55% del fabbisogno di energia termica per riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria e l’83% del fabbisogno elettrico degli ascensori e dell’impianto di illuminazione esterno, mentre il contributo della piccola pala eolica al fabbisogno elettrico degli appartamenti e spazi comuni è dell’8%».
Si è inoltre scelto di lavorare sulla costruzione dell’identità del maxifabbricato-quartiere per mezzo di interventi di ridefinizione dei volumi, integrando e risistemando quanto presente con l’introduzione di alcuni ascensori e di bovindo verticali a chiusura delle precedenti terrazze. I bianchi volumi ora recano inoltre un riuscito intervento di street art, realizzata dal gruppo faentino del Team GinKo (guidato dall’artista Cristiano Marchetti, detto Kry) per circa 1000 metri quadri di facciate e costruita su «una simbologia che incrocia elementi neutrali e geometrie fortemente cromatiche» (i toni delle fasce blu-azzurro in particolare), cui si associano le installazioni di arte contemporanea progettate da “il Moro” (all’anagrafe Giuseppe Morini). Sono scelte che infine consentiranno agevolmente di inserire l’opera nel “Museo a cielo aperto della città di Faenza”, instituito nel 2014 e compreso nel Sistema museale della provincia di Ravenna. Ma torniamo alla timeline dell’intervento: nel dicembre 2012 la Giunta Comunale approva il progetto esecutivo, il cui costo di realizzazione viene stimato in poco più di 5,5 milioni di euro. La riduzione degli alloggi da 55 fino a 42, goduti in locazione permanente, consente abbassare il costo a 4,6 milioni, 3,2 dei quali finanziati dalla Regione e 1,4 a carico di Comune e Asp.

Sopra, a destra, il fronte sul retro dopo l’intervento e, a sinistra alcuni scorci degli interni

A seguito della gara d’appalto, due ditte teramane si aggiudicano i lavori con il 24,76% di ribasso, operazione che consente di coprire il finanziamento dell’intera opera. A seguito del ribasso d’asta il costo dei lavori passa infine da 3,6 a 2,8 milioni di euro (+Iva), cifra interamente coperta dal finanziamento regionale di 3,2 milioni; perciò i lavori procederanno speditamente per i 730 giorni previsti dal contratto, svolgendosi dal febbraio 2013 al 2015 nel rispetto di quanto pattuito. Perciò in soli 4 anni di tempo si passa dal finanziamento regionale (novembre 2010) all’ultimazione dei lavori (febbraio 2015). Da un rapporto costi/benefici termici si è attuato un risparmio pari al 78% del dato iniziale, mentre l’anidride carbonica dispersa nell’ambiente è scesa del 90%. In questo modo, il recupero di un maxiedificio pubblico del Moderno sembra essersi effettivamente rivelato come un convinvente esempio in cui coniugare con successo l’housing sociale e la rigenerazione urbana.

Le foto del servizio sono di Marco Cavina e Mauro Benericetti

 

> Crediti

• Soggetti promotori:

  Comune di Faenza: Sindaco – Giovanni Palpezzi

  Azienda Servizi alla Persona (ASP) della Romagna faentina: Presidente – Massimo Caroli

  Azienda Casa Emilia ROmagna (ACER) della Provincia di Ravenna: Presidente – Emanuela Giangrande

• Progettisti incaricati Progetto preliminare:

  Ennio Nonni (capo gruppo)

  Mauro Benericetti, Antonello Impellizzeri, Gabriele Tampieri, Salvatore Pillitteri, Elisabetta Rivola, Lucia Rossignoli, Katjuscia Valori

• Responsabile del Procedimento PIPERS: Mauro Benericetti

• Progetto architettonico e D.L.: Elisabetta Rivola

• Responsabile unico del procedimento: Carmine Severi

• Progetto Impianti: Salvatore Pillitteri

• Coordinatore sicurezza: Giorgia Simonetti

• Processo partecipativo: CAIRE – Gianluca Cristoforetti

• Progetto aree esterne: Federica Drei