Il nuovo rapporto immobiliare Fimaa evidenzia una battuta d’arresto dopo i record degli anni scorsi: «Pesano l’elevato costo del denaro, il rialzo dei tassi di mutui e finanziamenti e la mancanza di immobili sul mercato»

A Ravenna, al 30 giugno scorso si sono registrate circa 200 compravendite abitative in meno rispetto ai primi sei mesi del 2022 (-12,1%): nel primo trimestre dell’anno si era registrata ancora una crescita percentuale tendenziale dell’1,2%; ma è nel secondo che la riduzione si è manifestata (-22,1% sullo stesso periodo del 2022). Per i comuni della provincia si è registrata una riduzione percentuale tendenziale del 6,7% già nei primi 3 mesi del 2023 e, nei successivi tre mesi, il decremento percentuale è stato del 19,3%, con 250 compravendite in meno nel Cervese e meno 470 nelle zone collinari circostanti.

Si tratta dei dati del Rapporto 2023 del mercato immobiliare a Ravenna e provincia, realizzato dal sindacato provinciale Fimaa Ravenna e da Confcommercio.

«I record che hanno contrassegnato il numero di scambi di abitazioni a Ravenna e provincia tra il 2015 ed il 2022, con un tasso di incremento medio annuo superiore agli 11 punti percentuali (tanto nella città, quanto nei comuni della provincia), lasciano il posto, nel primo semestre 2023, ad una fisiologica battuta di arresto, aggravata dalle negatività nelle aspettative economiche che l’alluvione dello scorso maggio ha portato con sé» ha sottolineato Stefano Stanzani, docente all’Università di Bologna.

Secondo le stime, il rallentamento nel numero di compravendite immobiliari evidenziato dalle statistiche ufficiali è imputabile al rialzo dei tassi di interesse sui mutui e dai costi di ristrutturazione elevati, anche a causa dei meccanismi innescati dal superbonus del 110 percento. Un altro fattore determinante sembra essere dettato dalla situazione economica internazionale: l’abbassamento del reddito lordo, l’aumento di inflazione e costo del denaro aumentano la propensione al risparmio. Seguono i timori per la direttiva sull’efficientamento energetico e la calamità dell’alluvione che hanno compromesso l’intenzione di acquistare, restando in attesa di momenti con maggiore stabilità. Per questo, verosimilmente, per la fine anno, il livello delle compravendite abitative in provincia si potrebbe attestare ad un migliaio in meno di quelle fatte registrare nel 2022 (-15,2%).

Gli associati Fimaa della provincia di Ravenna vogliono comunque puntualizzare che non mancano elementi congiunturali positivi, testimoniati anche da un numero di scambi del primo semestre 2023 preceduto soltanto dai livelli 2021 e 2022 negli ultimi 13 anni. Il  mercato locativo resiste attribuendo all’acquisto di case (anche turistiche) sia un valore di investimento sia di riparo (almeno parziale) dall’inflazione. A spingere il settore i bonus per i giovani under 36 e le esigenze fisiologiche di cambiare o acquistare casa (una delle spinte principali al mercato dopo il periodo Covid, dove i cittadini hanno riscoperto le loro abitazioni, maturando nuove esigenze e il desiderio di spazi più ampi, giardini e terrazzi).

Entro fine anno la variazione dei prezzi di vendita sul territorio dovrebbe infatti registrare un aumento nominale dell’1,8% per Ravenna, con cali nelle macroaree provinciali segnate dall’alluvione dello scorso maggio (-1,4% nell’Alta pianura del Lamone; -1,2% nella Bassa Romagna; -1,3% nella Collina del Senio e del Lamone; -1 % per il complesso dei comuni minori della provincia). Attualmente in provincia il prezzo di vendita medio (residenziale nuovo o ristrutturato) per metro quadrato raggiunge i suoi picchi in centro storico di Ravenna (2.800/3.400 euro), Quartiere San Biagio (2.500/3,200), Quartiere San Rocco (2.500/3.200) Cervia (2.800/5ooo), Marina di Ravenna (2.050/3.150) Lido di Savio (2.200/3.400)

Per quello che riguarda il mercato della locazione, le statistiche provinciali sono in accordo con quanto registrato a livello nazionale. Rispetto ai primi 4 mesi del 2023, si evidenzia una domanda in ulteriore rafforzamento, fronteggiata da una riduzione dell’offerta, una riduzione dei contratti e un aumento dei canoni.

«La richiesta di abitazioni – ha sottolineato Ivano Venturini Presidente Fimaa Confcommercio provincia di Ravenna ed Emilia-Romagna – continua ad esserci e continuerà anche nei prossimi anni. Abbiamo un portafoglio di immobili usati in vendita, che dopo due anni, direi tre anni molto performanti, si è molto ridotto, a fronte di una richiesta di acquisto ancora alta. E questo fa si che i prezzi tengano e in alcuni casi ci sia anche un leggero rialzo».

Per gli ultimi quattro mesi dell’anno le aspettative degli operatori della provincia di Ravenna sono improntate sulla stabilità delle variazioni del numero di contratti di locazione per quanto riguarda tutte le tipologie considerate, con giudizi peggiori per quanto attiene le locazioni ordinarie, dove le aspettative si ripartiscono tra stabilità e diminuzione; migliori per le locazioni studenti dove il 16,7% del panel ipotizza aumenti.

Anche nel caso delle vendite di immobili in costruzione la domanda è superiore all’offerta. Secondo i dati dell’associazione, l’attivazione del superbonus 110 ha fatto sì che la maggior parte delle ditte si impegnasse maggiormente per soddisfare le richieste di privati (in modo tale da avere ricavi sicuri secondo prezzi di listino), e che relativamente poche imprese edili iniziassero a  costruire e ad immettere sul mercato immobili nuovi. Questi immobili hanno prezzi nettamente superiori all’usato, ma i clienti, storicamente refrattari a comprare sulla carta, adesso spesso li preferiscono per diversi motivi, come le elevate prestazioni energetiche e antisismiche, la garanzia di vedersi consegnare un immobile terminato senza nessun problema relativo alla gestione dei lavori e della ristrutturazione e l’applicazione di garanzie fideiussore per pagamenti ed eventuali problemi futuri dell’immobile.

Inoltre, la rigenerazione energetica potrebbe da un lato dare nuovi impulsi al mercato delle compravendite, dall’altro per offrire opportunità lavorative al comparto dell’edilizia. Senza contare che il miglioramento degli immobili già esistenti in quartieri in cui è presente una rete di servizi pubblici (strade, mezzi pubblici, ospedali, scuole) evita la creazione di cattedrali nel deserto e di non consumare altro terreno libero (consumo del suolo).

«Non posso che esprimere il mio giudizio positivo sull’anno 2023, aggiungo che contrariamente a chi vede un po’ di negatività per l’anno prossimo alle porte faccio presente che i valori immobiliari dal post-covid si sono incrementati senza eccedere troppo e tengono ancora bene, soprattutto negli immobili recenti – ha detto Pierluigi Fabbri, Presidente Fimaa Confcommercio Ravenna -. Sicuramente all’orizzonte non si scorge un boom immobiliare, ma il futuro lo vediamo fiduciosamente roseo, dopo la pandemia abbiamo avuto due anni eccezionali come crescita di compravendite, il trend è rientrato quest’anno in ambiti più normali, molti però sono i motivi che avrebbero potuto screditare fortemente l’investimento immobiliare, questo invece non è avvenuto, anzi tutt’altro».